양도소득세 계산기

양도소득세 과세표준은 다음 순서로 계산합니다.

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 (중개수수료, 취득세, 자본적 지출 등)
2. 장기보유특별공제 차감 = 양도차익 - (양도차익 × 장기보유공제율)
3. 양도소득금액 = 장기보유공제 후 금액
4. 기본공제 250만원 차감 (연 1회, 연간 전체 양도소득에서 공제)
5. 과세표준 = 위 결과 금액에 세율 적용

실제 납부세액은 과세표준 × 세율 - 누진공제액으로 산출되며, 여기에 지방소득세 10%를 가산합니다.

양도차익 계산 시 양도가액에서 차감할 수 있는 필요경비는 다음과 같습니다.

• 취득 시 납부한 취득세·등록면허세
• 중개보수(부동산 수수료) — 취득·양도 시 각각 인정
• 법무사 비용·공증 비용
• 자본적 지출 — 내구성·기능 향상을 위한 리모델링·증축 비용 (단순 수리·도배는 제외)
• 철거 비용 — 건물 철거 후 토지만 양도하는 경우
• 소송비용 — 부동산 취득과 직접 관련된 소송 비용

주의: 단순 수리비(도배, 장판 교체, 보일러 수리 등)는 유지보수 비용으로 필요경비로 인정되지 않습니다. 증빙(영수증·세금계산서)이 없으면 공제가 불가능하므로 취득 시부터 모든 영수증을 보관하세요.

이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

• 기본 요건: 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득
• 처분 기한: 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택 양도
• 종전 주택 요건: 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 포함)
• 조정지역 특례: 종전·신규 주택 모두 조정지역인 경우 1년 이내 전입 및 1년 이내 종전 주택 양도 요건이 과거에 있었으나, 현재는 3년 기준 적용 (최신 세법 확인 필수)

처분 기한을 하루라도 넘기면 비과세가 적용되지 않으므로 잔금일 기준으로 정확히 계산해야 합니다.

취득가액을 알 수 없거나 증빙이 없는 경우 다음과 같은 방법을 사용합니다.

• 상속받은 경우: 상속 개시일(사망일) 현재의 시가(감정가액, 유사 매매 사례 등)를 취득가액으로 사용
• 증여받은 경우: 증여세 과세가액(증여 당시 시가)을 취득가액으로 사용
• 취득 당시 시가 확인 불가: 환산취득가액 방식 적용 — 양도가액 × (취득 시 기준시가 ÷ 양도 시 기준시가)
• 국세청 조회: 홈택스 → 양도소득세 → 기준시가 조회에서 연도별 기준시가 확인 가능

환산취득가액 적용 시 필요경비는 취득 당시 기준시가의 3%(부동산)만 인정되므로 실제 필요경비가 더 크다면 취득가액 증빙을 찾는 것이 유리합니다.

네, 분양권과 조합원입주권 양도 시에도 양도소득세가 발생합니다.

• 분양권 (2021.1.1 이후 취득): 주택 수에 포함되며, 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 보유 시 60% 세율 적용. 비과세 적용 불가
• 조합원입주권: 관리처분계획 인가 후 양도 시 과세. 1주택 + 1입주권인 경우 특례 규정으로 비과세 가능 (요건 충족 시)
• 장기보유특별공제: 분양권은 공제 대상에서 제외. 조합원입주권은 부동산 보유 기간과 합산 가능

분양권 취득일은 청약 당첨일이 아닌 계약일(분양계약서 작성일)을 기준으로 합니다.

증여 후 양도는 이월과세 규정에 따라 세금 절감 효과가 제한됩니다.

• 이월과세: 배우자·직계존비속에게 증여 후 5년 이내 양도하면, 취득가액을 증여자의 당초 취득가액으로 계산 (증여 취득가액 적용 불가)
• 5년 경과 후 양도: 이월과세 미적용. 수증자(받은 사람)의 취득가액(증여 당시 시가)으로 양도차익 계산
• 증여세 별도 발생: 증여 자체에 대해 증여세가 부과되므로 양도세 절감 효과와 증여세 부담을 종합적으로 비교해야 함

부당행위계산 부인 규정도 함께 검토가 필요합니다. 반드시 세무사와 상담 후 진행하세요.

토지 양도도 양도소득세가 부과되며, 주택과 세율 체계는 동일하지만 일부 차이가 있습니다.

• 비사업용 토지 중과: 나대지, 잡종지, 농지(자경하지 않는 경우) 등 비사업용 토지는 기본세율 + 10%p 중과
• 사업용 토지: 직접 사업(농업·임업 등)에 사용한 토지는 기본세율 적용
• 8년 자경 농지 감면: 농지를 8년 이상 자경하고 양도 시 양도소득세 100% 감면 (연간 1억, 5년간 2억 한도)
• 장기보유특별공제: 비사업용 토지는 공제율이 일반(연 2%)과 동일하나, 비사업용 토지 중과 시에는 배제
• 1세대 1주택 비과세: 토지만 단독 양도 시에는 해당 없음 (주택 부속 토지 포함 양도는 적용)

합법적인 절세 방법은 세법이 허용하는 범위 안에서 세부담을 최소화하는 것입니다.

• 보유 기간 늘리기: 장기보유특별공제 극대화. 특히 1세대 1주택은 10년 보유+10년 거주로 최대 80% 공제
• 1세대 1주택 비과세 활용: 비과세 요건(2년 보유·거주)을 충족한 뒤 양도
• 필요경비 최대화: 취득 시부터 중개수수료, 취득세, 자본적 지출 영수증 전부 보관
• 기본공제 250만원 활용: 연간 250만원 기본공제는 반드시 활용. 연도를 분리해 복수 양도 시 각각 적용 가능
• 양도 시점 조정: 소득이 많은 해를 피해 양도 시점 조정 (종합소득과 합산되지 않으므로 큰 영향은 없음)
• 배우자 공동명의: 취득 시 공동명의로 등기하면 양도차익이 지분에 따라 분리되어 누진세 부담 완화
• 분납 활용: 세액이 크면 분납 신청으로 자금 부담 완화

절세 전략은 개인 상황(보유 주택 수, 거주 여부, 다른 소득 등)에 따라 달라집니다. 대규모 양도 전에는 반드시 세무사 상담을 받으세요.

양도소득세와 종합소득세는 별도로 신고·납부하는 세금입니다.

• 양도소득세: 부동산·주식 등 자산 양도 시 발생하는 이익에 대한 세금. 분류과세로 다른 소득과 합산하지 않음. 예정신고(2개월)·확정신고(5월) 별도 진행
• 종합소득세: 근로소득·사업소득·이자·배당·연금·기타소득을 합산하여 과세. 매년 5월 종합신고
• 합산 여부: 양도소득은 종합소득세에 합산되지 않음. 각각 세율 구간이 독립적으로 적용
• 임대소득 주의: 주택 임대소득(월세 등)은 종합소득세 대상이며, 양도소득과는 별개로 과세됨

한국 거주자(세법상 거주자)는 해외 부동산을 양도해도 한국에 양도소득세를 납부해야 합니다.

• 과세 대상: 거주자의 국외 부동산 양도소득에 대해 국내 세법 적용
• 신고 기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고
• 외국납부세액공제: 해당 국가에서 이미 납부한 양도세는 외국납부세액공제로 차감 (이중과세 방지)
• 환율 적용: 양도가액·취득가액은 양도일·취득일의 기준환율 또는 재정환율로 환산
• 장기보유특별공제: 국외 부동산도 보유 기간에 따라 공제 가능 (단, 1세대 1주택 비과세는 미적용)

비거주자(해외 장기 거주자 등)는 국내 소재 부동산만 과세 대상입니다.

신고 후 오류가 발견된 경우 수정신고 또는 경정청구를 통해 정정할 수 있습니다.

• 수정신고 (세액이 적게 신고된 경우): 법정신고기한 경과 후 자진하여 수정신고 시 가산세 일부 감면. 2년 이내: 과소신고 가산세 50% 감면, 1년 이내: 90% 감면
• 경정청구 (세액을 과다 납부한 경우): 법정신고기한 경과 후 5년 이내에 경정청구 가능. 필요경비 누락, 공제율 오류 등으로 세금을 더 낸 경우 환급 신청
• 신청 방법: 홈택스 → 신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 → 수정신고 또는 경정청구 선택
• 처리 기간: 경정청구 후 세무서 검토 후 약 2~3개월 이내 결과 통보

실수로 필요경비를 빠뜨렸거나 장기보유특별공제를 잘못 계산한 경우, 5년 이내라면 경정청구로 납부세액을 돌려받을 수 있습니다. 반드시 확인하세요.