주택분 종부세 세율 적용액 계산기
2026년 개인의 확인된 과세표준에 주택 수별 세율을 적용합니다. 결과는 재산세액·세액공제 전 금액이며 실제 납부액이 아닙니다.
입력할 금액은 공시가격이나 시세가 아닙니다. 국세청 계산흐름과 고지 내역 등으로 확인한 주택분 종부세 과세표준을 입력하세요. 기본공제 자격이나 주택 수 특례를 이 도구가 대신 판정하지 않습니다.
종부세 계산흐름에서 과세표준, 누진공제, 재산세액 공제가 어느 단계인지 확인하는 도구입니다. 아래 표로 두 주택 수 구분의 세율 적용액을 검산할 수 있습니다.
과세표준과 세액공제는 서로 다른 단계입니다
- 과세표준 확인: 국세청 개인 주택분 흐름도는 납세자별 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 적용합니다. 기본공제는 일반 개인 9억원, 요건을 충족하는 1세대 1주택자 12억원입니다. 합산배제·공동명의·주택 수 특례와 자격 판정은 먼저 별도로 확인해야 합니다.
- 이 도구의 계산: 확인된 주택분 과세표준 × 해당 구간 세율 − 누진공제액. 이것이 공제 전 세율 적용액입니다.
- 이후의 별도 단계: 해당 종부세 과세표준에 부과된 주택분 재산세액을 세율 적용액에서 공제합니다. 재산세 납부액을 종부세 과세표준에서 빼는 방식이 아니며, 재산세 납부액 전액이 자동 공제되는 것도 아닙니다.
- 납부액 확인: 해당하는 고령자·장기보유 세액공제와 세부담상한 등을 적용한 뒤 농어촌특별세 등 납부 내역을 확인합니다. 이 도구는 이 단계를 계산하지 않습니다.
누진공제액은 구간별 누진세율을 한 식으로 계산하기 위한 값입니다. 재산세액 공제나 고령자·장기보유 세액공제와 다른 항목입니다. 법인의 세율·기본공제·예외는 개인 표와 다르므로 이 도구에 법인 과세표준을 넣지 마세요.
확인된 과세표준으로 검산하는 예시
다음 금액은 모두 재산세액·세액공제 전 세율 적용액입니다. 공시가격 입력 예시나 최종 납부세액 예시가 아닙니다.
예시 1 — 과세표준 3억원
개인 2주택 이하와 3주택 이상 모두 300,000,000원 × 0.5% − 0원 = 1,500,000원입니다. 3억원을 1원 초과하면 다음 구간의 세율을 초과분에 적용하므로 300,000,001원 × 0.7% − 600,000원 = 1,500,000.007원입니다.
예시 2 — 과세표준 12억원 경계
두 구분 모두 1,200,000,000원 × 1.0% − 2,400,000원 = 9,600,000원입니다. 12억원을 초과하는 부분부터 2주택 이하와 3주택 이상 표의 세율이 달라집니다.
예시 3 — 같은 과세표준 18억원, 서로 다른 주택 수
- 개인 2주택 이하: 1,800,000,000원 × 1.3% − 6,000,000원 = 17,400,000원
- 개인 3주택 이상: 1,800,000,000원 × 2.0% − 14,400,000원 = 21,600,000원
두 공제 전 금액의 차이는 4,200,000원입니다. 실제 납부액의 차이도 이 금액과 같다고 단정할 수는 없습니다.
세율 적용 이후 단계의 법정 기준 (참고)
아래 단계는 이 도구가 계산하지 않습니다. 고지서를 읽거나 국세청 계산 결과를 검토할 때 참고하세요.
- 재산세액 공제: 주택분 재산세 부과세액 전액이 아니라, 재산세 부과세액 합계 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율) ÷ (주택 합산 재산세 표준세율 상당액)으로 겹치는 부분만 뺍니다. 재산세 공정시장가액비율은 주택 일반 60%이고, 2026년 1세대 1주택 재산세 특례는 시가표준액에 따라 43~45%입니다 (종합부동산세법 제9조 제3항, 같은 법 시행령 제4조의3, 지방세법 시행령 제109조).
- 1세대 1주택자 세액공제: 과세기준일 현재 만 60세 이상 20%·65세 이상 30%·70세 이상 40%, 5년 이상 보유 20%·10년 이상 40%·15년 이상 50%이며 두 공제율의 합계는 80%까지입니다 (같은 법 제9조 제5항~제9항).
- 세부담상한: 올해 주택분 재산세 상당액과 종부세 상당액의 합계가 직전 연도 총세액상당액의 150%를 넘으면 초과분은 없는 것으로 봅니다. 2.7%·5.0% 단일세율이 적용되는 법인은 제외됩니다 (같은 법 제10조).
- 농어촌특별세: 납부할 종합부동산세액의 20%입니다 (농어촌특별세법 제5조).
- 납부: 매년 12월 1일~15일입니다. 납부할 세액이 250만원을 넘으면 납부기한 후 6개월 이내 분납할 수 있습니다. 500만원 이하는 250만원 초과분, 500만원 초과는 세액의 50% 이하가 분납 대상입니다 (같은 법 제16조·제20조, 시행령 제16조).
법인은 기본공제가 0원이고 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율이 원칙이지만 공익법인·공공주택사업자 등 예외가 있어 이 도구에서 계산하지 않습니다 (같은 법 제8조 제1항, 제9조 제2항).
입력 전에 확인할 질문
집 한 채이면 12억원을 자동 공제하나요?
아닙니다. 단순 보유 수와 법정 1세대 1주택 요건은 구분해야 합니다. 이 계산기는 세대 구성, 공동명의 특례, 상속·일시적 보유 등 예외를 판정하지 않습니다. 본인에게 적용되는 공제와 합산 대상을 공식 안내에서 확인한 과세표준만 입력하세요.
3주택 이상 세율이 모두 폐지됐나요?
아닙니다. 국세청의 2023년 이후 개인 주택분 표는 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%입니다. 과세표준 12억원 이하의 세 구간은 같고, 초과 구간의 세율이 다릅니다. 조정대상지역 2주택이라는 이유만으로 과거 1.2~6% 표를 적용하지 않습니다.
결과에 20%를 더하면 납부할 금액인가요?
아닙니다. 이 결과는 재산세액 공제 등 이후 조정 전 단계입니다. 여기에 농어촌특별세를 단순히 더해 최종 납부액이라고 사용하지 마세요. 고지 내역 또는 국세청의 전체 계산흐름에서 확인해야 합니다.
재산세도 함께 계산하나요?
재산세는 지방세이고 종합부동산세는 국세입니다. 주택분 종부세의 과세표준과 재산세의 과세표준을 혼용하지 마세요. 이 도구는 재산세나 보유세 총액을 계산하지 않습니다.
적용 기준과 공식 출처
지원 연도: 2026년, 개인 주택분 · 확인일: 2026년 10월 25일 · 최종 업데이트: 2026년 10월. 세율은 2026년 1월 1일 시행 종합부동산세법 제9조 제1항의 표(2023년 이후 같은 표)와 국세청 안내를 기준으로 합니다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 법인·토지·다른 연도와 미확정 특례는 지원하지 않습니다.
합산배제, 주택 수 제외, 1세대 1주택, 공동명의 등의 판단이 끝나지 않았다면 결과를 세금 예측에 사용하지 말고 국세청 또는 관할 세무서에서 먼저 확인하세요.