전월세 전환율 계산기

전월세 전환율이란? 법정 기준과 2026년 적용 전환율

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환하거나, 반대로 월세를 전세금으로 환산할 때 사용하는 기준 이율입니다. 임대인이 임의로 높은 비율을 요구하지 못하도록 주택임대차보호법 제7조의2에서 법정 상한을 규정하고 있습니다.

법정 전환율 산정 방식: 기준금리 + 2%

법정 전월세 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 2%포인트로 결정됩니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라, 전환율이 이 상한을 초과하는 경우 임차인은 초과분을 무효로 주장하고 법정 상한율 기준으로 재산정된 금액만 지급할 권리가 있습니다.

산정 공식은 다음과 같습니다.

2026년 전월세 전환율 상한

2026년 현재 한국은행 기준금리는 연 2.75%입니다(2025년 2월 인하 후 동결 유지 기준). 이를 적용하면 2026년 법정 전월세 전환율 상한은 다음과 같습니다.

즉 임대인은 전세를 월세로 전환할 때 연 4.75%를 초과하는 전환율을 적용할 수 없습니다. 단, 기준금리가 변동되면 전환율 상한도 자동으로 연동되므로, 계약 시점의 기준금리를 반드시 확인해야 합니다.

전월세 전환율 적용 시 유의사항

• 적용 대상: 주거용 주택(아파트, 빌라, 오피스텔 주거용 등)에만 적용됩니다. 상가, 업무용 오피스텔 등 비주거용에는 적용되지 않습니다.
• 기존 계약 전환: 기존 전세계약 기간 중에 월세로 전환할 경우에도 법정 상한이 적용됩니다.
• 신규 계약: 완전히 새로운 계약을 맺는 경우에는 법정 상한의 적용 범위에 대한 해석이 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.
• 확인 방법: 한국은행 홈페이지(bok.or.kr) 또는 금융감독원 금융소비자정보포털(fine.fss.or.kr)에서 현재 기준금리를 실시간으로 확인할 수 있습니다.

전세 vs 월세 비교 분석: 어떤 경우가 유리할까?

전세와 월세 중 어떤 방식이 유리한지는 단순히 월 지출액만으로 판단하기 어렵습니다. 거주자의 자금 상황, 대출 이자율, 투자 수익률, 시장 금리 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

전세가 유리한 경우

• 목돈이 있거나 저금리 대출이 가능한 경우: 전세자금대출 금리가 전월세 전환율보다 낮다면, 대출을 받아 전세로 거주하는 것이 월세 대비 실질 비용이 저렴합니다. 예를 들어, 전세자금대출 금리가 연 3%이고 전환율이 5%라면 전세가 더 유리합니다.
• 장기 거주 계획이 있는 경우: 2년 이상 같은 곳에 거주할 계획이라면, 매달 나가는 월세 대신 보증금이 보전되는 전세가 총 주거비용 측면에서 효율적입니다.
• 전세 시세가 낮은 하락기: 부동산 가격 하락기에는 전세 보증금 자체가 낮아지기 때문에 상대적으로 적은 자본으로 전세 거주가 가능해집니다.
• 임차인에게 목돈 활용 계획이 없는 경우: 보증금을 다른 곳에 투자하거나 운용할 특별한 계획이 없다면, 전세보증금으로 묶어두는 것이 월세 부담을 줄이는 방법입니다.

월세가 유리한 경우

• 목돈 마련이 어려운 초기 사회인·청년층: 전세보증금을 마련하기 어렵다면 보증금이 낮은 월세가 현실적인 선택입니다. 청년 월세 지원, 중소기업 취업자 전세대출 등의 정책 지원도 활용할 수 있습니다.
• 단기 거주 계획인 경우: 1년 이내 이사 계획이 있거나, 직장·학업 때문에 임시 거주가 필요한 경우에는 전세보증금의 이동 번거로움 없이 월세가 편리합니다.
• 보증금을 고수익 투자에 활용할 수 있는 경우: 전세보증금을 투자했을 때 기대 수익률이 전환율(약 4.75%)보다 높다면, 보증금을 투자에 활용하고 월세를 내는 것이 더 유리합니다.
• 고금리 시기 전세대출이 필요한 경우: 전세대출 금리가 전월세 전환율보다 높아지는 고금리 국면에서는, 대출을 받아 전세 거주하는 것보다 적은 보증금의 월세가 실질 부담이 적습니다.
• 전세 사기 위험이 우려되는 경우: 최근 전세 사기 피해가 사회적 문제로 부상한 상황에서, 보증금 규모를 줄이는 반전세·월세 형태가 보증금 보호 측면에서 유리할 수 있습니다.

전세·월세 실질 비용 비교 방법

전세와 월세의 실질 비용을 비교하려면 기회비용 개념을 적용해야 합니다. 전세보증금을 예금에 넣었을 때 받는 이자(또는 대출받았을 때 내는 이자)를 월세와 비교하면 됩니다.

예를 들어, 전세보증금 3억 원에 대출금리 연 4%를 적용하면 월 이자는 100만 원입니다. 같은 조건에서 월세가 100만 원 미만이라면 월세가, 100만 원을 초과한다면 전세가 더 유리합니다.

보증금별 월세 전환 예시표 (전환율 4%~6% 기준)

아래 표는 월세 보증금 없이 전세보증금 전액을 월세로 전환하는 경우의 예시입니다. 전환율 4%, 4.75%(2026년 법정 상한), 5%, 6%를 기준으로 계산했습니다.

계산식: 월세 = 전세보증금 × 전환율 ÷ 12

※ 소수점 이하 반올림. 월세 보증금이 있는 경우 (전세보증금 - 월세보증금)에 전환율을 적용합니다.

보증금이 있는 경우 계산 예시

전세 3억 원을 월세 보증금 5,000만 원 + 월세로 전환할 때(전환율 4.75% 적용):

• 전환 기준금액: 3억 원 - 5,000만 원 = 2억 5,000만 원
• 월세: 2억 5,000만 원 × 4.75% ÷ 12 = 약 99만 원

보증금을 높이면 월세를 그만큼 낮출 수 있으므로, 임차인의 자금 여력에 따라 보증금과 월세 비율을 조정하는 것이 가능합니다.

전세보증금 반환보증 완벽 안내

전세보증금 반환보증은 임대차 계약 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 반환해주는 제도입니다. 전세 사기와 역전세 위험이 커진 최근, 반환보증 가입은 필수적인 안전장치로 자리잡았습니다.

주요 전세보증금 반환보증 상품

1. HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증

• 가입 대상: 보증금 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하인 주거용 주택(아파트, 빌라, 오피스텔 포함)
• 보증 한도: 전세보증금 전액(보증기관별 한도 적용)
• 보증료율: 연 0.128~0.154% 수준(주택 유형·보증금 규모에 따라 상이)
• 가입 시기: 임대차 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지 가입 가능
• 신청 방법: HUG 사이트(hug.go.kr), 은행 창구, HUG 지사 방문

2. SGI서울보증 전세보증금보험

• 특징: 보증금 규모 제한이 없어 고가 전세도 가입 가능
• 보증료: 연 0.183~0.208% 수준
• 가입 채널: SGI서울보증 홈페이지(sgic.co.kr) 또는 콜센터(1670-7000)

3. HF(한국주택금융공사) 전세지킴보증

• 특징: 전세자금대출과 연계하여 보증 가입 가능
• 보증료: 연 0.02~0.05%(전세자금대출 이용자 대상 우대)
• 신청 방법: HF 홈페이지(hf.go.kr) 또는 대출 취급 금융기관

전세보증금 반환보증 가입 시 핵심 체크리스트

• 등기부등본 확인: 선순위 근저당권, 가압류, 압류 등 권리관계를 반드시 확인. 선순위 채권액 + 전세보증금이 주택 시세의 70~80%를 초과하면 보증 가입이 거절될 수 있습니다.
• 전입신고·확정일자: 전세보증금 반환보증 가입과 무관하게 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
• 가입 시기 준수: 임대차 계약 기간의 절반이 지나기 전에 반드시 신청하세요. 이후에는 신청이 불가능합니다.
• 건축물대장 확인: 불법 건축물이나 위반 건축물은 보증 가입이 제한됩니다. 계약 전 건축물대장을 열람해 확인하세요.
• 임대인 동의 불필요: 전세보증금 반환보증은 임차인이 단독으로 신청할 수 있으며 임대인의 동의가 필요하지 않습니다.

전세보증금 반환보증료 계산 예시

전세보증금 3억 원, HUG 기준 보증료율 연 0.128%를 2년(24개월) 계약으로 가입할 경우:

월 환산 약 3만 2,000원 수준으로, 전세보증금 전액을 보호받는 비용으로는 상당히 합리적입니다. 청년층의 경우 HUG 청년 전세보증 우대 보증료율(최대 30% 할인)을 적용받을 수 있습니다.

전월세 전환 자주 묻는 질문(FAQ)