보증금 반환 계산기

임대차 종료 시 공제 항목을 제외한 최종 반환 보증금을 계산합니다.

공제 항목 입력

보증금 공제 원칙

  • 임차인 귀책 사유에 한해 공제 가능
  • 일반적 노후화는 임대인 부담
  • 증빙 서류(영수증 등) 필수
  • 반환이 늦어지면 지연손해금 청구 가능(민사 법정이율 연 5%)

계산 공식

  • 미납 월세 = 월세 × 미납 개월
  • 최종 반환액 = 보증금 − (미납월세 + 관리비 + 수선비 + 중개료)

분쟁 시 연락처

  • 주택임대차분쟁조정위원회
    대한법률구조공단·LH·한국부동산원 지부 등에 설치
  • 대한법률구조공단 상담
    132

다른 계산기

전월세전환 중개수수료 취득세 대출이자

보증금 반환 사례

아래 세 가지 가상 사례를 통해 보증금 반환 과정에서 실제로 어떤 일이 벌어지는지, 그리고 임차인이 어떻게 대응할 수 있는지 살펴봅니다.

사례 1: 전세 3억원에서 시세 하락으로 2.5억원만 돌려받는 경우

F씨는 2023년 서울 외곽 아파트에 전세 3억원으로 입주했습니다. 2025년 계약 만기가 되었으나, 부동산 시세가 하락해 신규 세입자의 전세가는 2억 5,000만원으로 떨어졌습니다. 임대인은 "새 세입자 보증금으로 돌려주겠다"며 차액 5,000만원을 즉시 반환하지 못하겠다고 통보했습니다.

이 경우 법적으로 임대인은 만기일에 보증금 전액을 반환할 의무가 있습니다. 시세 하락은 임대인의 사정이지 임차인의 책임이 아닙니다. F씨가 취할 수 있는 절차는 다음과 같습니다.

1단계 - 갱신 거절·반환 요청 기록: 묵시적 갱신을 막으려면 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 알려야 합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법이 분쟁 때 증거가 됩니다.

2단계 - 임차권등기명령: 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못하면 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제3조의3). 임차권등기가 마쳐진 뒤에 이사·전출해야 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 주민등록을 옮기면 보호를 잃을 수 있습니다. 비용과 처리 기간은 법원과 사건에 따라 다릅니다.

3단계 - 지급명령 또는 보증금반환소송: 임대인이 계속 반환하지 않으면 지급명령을 신청하거나 보증금반환청구소송을 낼 수 있습니다. 임차인의 보증금반환청구소송에는 금액과 관계없이 소액사건심판법 일부 규정이 준용됩니다(주택임대차보호법 제13조).

4단계 - 강제집행: 판결 등 집행권원을 받은 뒤에도 반환하지 않으면 강제경매 등으로 회수를 시도할 수 있습니다. 선순위 권리와 배당 순위에 따라 회수액이 달라집니다.

사례 2: 전세보증금반환보증보험으로 해결한 경우

G씨는 전세 2억원 계약 시 전세보증금반환보증에 가입해두었습니다. 만기 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않자 보증기관에 보증사고를 접수했고, 보증기관이 약관에 따라 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사했습니다.

반환보증은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 등에서 취급합니다. 가입 가능한 보증금 비율, 주택가격 산정 방식, 보증료율과 신청 기한은 기관·주택 유형·시점에 따라 다르고 자주 바뀌므로 계약 전에 각 기관의 현행 기준을 확인하세요.

사례 3: 임대인의 부당 공제에 대응하는 경우

H씨는 전세 1억 5,000만원 계약 만기 후 퇴거했는데, 임대인이 "벽지 훼손 200만원, 에어컨 배관 수리 80만원, 청소비 30만원" 등 총 310만원을 공제하겠다고 통보했습니다. H씨는 입주 당시 촬영해둔 사진과 비교해 벽지 훼손이 자연 마모에 해당하고, 에어컨 배관은 입주 전부터 문제가 있었음을 입증했습니다.

민법 제654조가 준용하는 제615조에 따라 임차인은 원상회복 의무가 있지만, 통상적인 사용으로 생긴 마모·변색까지 임차인이 부담하는 것은 아니라는 것이 일반적인 해석입니다. 구체적인 범위는 계약 내용과 입주 당시 상태에 따라 달라집니다. H씨는 입주 시 촬영한 사진과 퇴거 시 사진을 비교 증거로 제시해 부당 공제 310만원 중 청소비 30만원만 인정하고 나머지 280만원을 돌려받았습니다.

보증금 반환 분쟁 예방 체크리스트

보증금 분쟁을 미리 막으려면 몇 가지를 꼭 챙겨야 합니다. 입주 시 집 상태를 사진·동영상으로 꼼꼼히 기록해두세요. 전세보증금반환보증보험 가입을 적극 검토하세요. 만기 6개월 전부터 임대인에게 반환 의사를 확인하세요. 전입신고와 확정일자는 입주일에 바로 처리하세요. 계약 때 임대인에게 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서 제시를 요구하거나 미납세금 열람 동의를 받으세요(주택임대차보호법 제3조의7). 이 계산기에서 보증금 반환 예상 금액과 공제 가능 항목을 미리 계산해보면 퇴거 전 협상에 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임대인이 보증금에서 공제할 수 있는 항목은 무엇인가요?

임대인이 보증금에서 합법적으로 공제할 수 있는 항목은 임차인의 미납 월세, 관리비 미납액, 임차인 귀책 사유로 인한 수선비·원상복구비, 임차인이 부담하기로 합의한 중개보수 등입니다. 공제 근거와 금액은 임대인이 증빙으로 설명할 수 있어야 하며, 다툼이 있으면 일방적으로 확정되지 않습니다.

Q2. 보증금 반환 기한은 언제인가요?

임대차가 끝나면 임대인의 보증금 반환과 임차인의 주택 인도(이사·열쇠 반납)는 서로 맞물려 이행하는 관계입니다. 임차인이 인도 준비를 마쳤는데도 반환이 늦어지면 지연손해금(민사 법정이율 연 5%)을 청구할 수 있고, 소송에서는 소장 송달 다음 날부터 소송촉진법상 연 12%가 적용될 수 있습니다. 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).

Q3. 수선비는 얼마나 공제할 수 있나요?

임차인의 고의·과실로 인한 파손·훼손에 대한 원상복구 비용만 공제 가능합니다. 일반적인 노후화(벽지 변색, 마루 기스 등)는 임대인 부담이며 공제 대상이 아닙니다. 입주 때 상태를 기록한 사진·점검표가 있으면 공제 범위를 다툴 때 중요한 증거가 되므로 반드시 보관하세요.

Q4. 임대인이 보증금 반환을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 거부하는 경우, 아래 방법으로 대응할 수 있습니다.

  • 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청
  • 임차권등기명령 신청(법원) — 등기 완료 후 이사하면 대항력·우선변제권 유지
  • 지급명령·보증금반환청구소송 (소액사건심판법 일부 준용)
  • 전세보증금반환보증 가입 시 보증기관에 보증이행 청구
Q5. 관리비 미납액도 보증금에서 공제되나요?

네, 임차인이 납부하지 않은 관리비는 임대인이 보증금에서 공제할 수 있습니다. 단, 관리비 항목과 금액이 계약서에 명시되어 있거나 관리사무소의 미납 확인서가 있어야 합니다. 임대인이 대신 납부한 경우 해당 영수증을 근거로 공제가 가능합니다.

Q6. 중개보수는 어떤 경우에 보증금에서 정산하나요?

중개보수는 원칙적으로 중개를 의뢰한 사람이 냅니다. 다만 임차인 사정으로 계약기간 중 나가면서 새 임차인을 구하는 중개보수를 임차인이 부담하기로 임대인과 합의했다면 그 금액을 정산할 수 있습니다. 만기 퇴거나 묵시적 갱신 뒤 해지 통지(통지 후 3개월 경과 시 효력)에는 이런 부담이 당연히 생기지 않으므로 합의 내용을 확인하세요.

보증금 공제 항목 상세 안내

1. 미납 월세 공제

임차인이 계약 기간 중 납부하지 않은 월세는 보증금에서 공제됩니다. 공제 금액은 월세 × 미납 개월 수로 계산하며, 이자(지연손해금)는 별도로 추가될 수 있습니다.

미납 월세 공제액 = 월세 × 미납 개월 수

2. 관리비 미납 공제

관리비를 납부하지 않은 경우, 미납액 전액이 보증금에서 공제됩니다. 관리사무소 발행 미납 확인서 또는 임대인의 납부 영수증이 증빙 자료가 됩니다.

3. 수선비 / 원상복구비 공제

임차인이 주택을 훼손하거나 무단으로 구조를 변경한 경우, 이를 원상복구하는 데 드는 비용이 공제됩니다. 핵심 판단 기준은 다음과 같습니다.

  • 공제 가능: 벽에 큰 구멍, 바닥재 심각한 훼손, 임의 철거·변경, 고의·과실로 인한 파손
  • 공제 불가: 자연적 노후화(벽지 변색, 마루 변색), 통상적인 사용으로 인한 마모
  • 분쟁 예방: 입주 전 사진 촬영과 입퇴실 체크리스트 작성 필수

4. 합의한 중개보수

임차인이 부담하기로 합의한 중개보수(예: 중도 퇴거 시 신규 임차인 중개보수)를 정산하지 않은 경우에만 입력하세요. 합의 근거를 문서로 남겨두는 것이 안전합니다.

5. 최종 반환액 계산

최종 반환액 = 보증금 − (미납월세 + 관리비미납 + 수선비 + 중개료미정산)
※ 공제액 합계가 보증금보다 크면 반환액은 0원이며, 초과분은 별도로 정산해야 할 수 있습니다.

보증금 반환 절차 및 주의사항

계약 종료 전 체크리스트

  • 계약 만료 2~3개월 전 임대인에게 갱신 의사 또는 퇴거 의사 통보
  • 퇴거일 1개월 전 관리비 미납 여부 확인
  • 퇴거 전 집 상태 사진 촬영 (현관, 방, 욕실, 주방 전체)
  • 입주 시 체크리스트와 비교하여 임차인 귀책 손상 범위 확인
  • 열쇠 반납 및 임대인과 공동 퇴실 점검 진행

보증금 반환 지연 시 대응 방법

단계 방법 확인할 점 근거
1단계 반환 요청·갱신 거절 기록 임차인은 종료 2개월 전까지 통지 주임법 제6조
2단계 임차권등기명령 신청 등기 완료 후 이사 주임법 제3조의3
3단계 조정 신청(분쟁조정위원회) 수수료 1만~10만원, 원칙 60일 내 처리 주임법 제23조·시행령 별표 2
4단계 지급명령 이의신청 시 소송으로 이행 민사소송법
5단계 보증금반환청구소송 인지대·송달료는 소가에 따라 다름 주임법 제13조

※ 임차권등기명령은 신청만으로 끝나지 않습니다. 임차권등기가 마쳐진 것을 등기부로 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 순서는 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

지연이자 계산

임대인이 보증금 반환을 지체하면 지연손해금이 발생할 수 있습니다. 민법상 법정이율은 연 5%이고, 소송을 내면 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용될 수 있습니다. 아래 식은 연 5% 구간의 단순 추정식이며 이 계산기는 지연이자를 자동 계산하지 않습니다.

지연이자 = 반환 보증금 × 5% × 지연 일수 ÷ 365

⚠️ 면책조항: 본 계산기의 결과는 참고용 추정치이며 법적 효력이 없습니다. 실제 반환 금액은 계약 조건, 원상복구 범위, 미납 공과금 등에 따라 달라지므로, 분쟁 발생 시 대한법률구조공단(132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시기 바랍니다.

주택임대차보호법(2026-01-02 시행본)·같은 법 시행령(2026-07-01 시행본), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(2026-10-01 시행본) 기준. 확인일: 2026년 10월 25일

📊 데이터 출처:

실전 계산 예시

예시 1: 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원, 2년 거주 후 이사

보증금 반환 금액: 5,000만 원 (전액)
미납 월세 없음, 원상복구 비용 30만 원 발생 시 → 4,970만 원 반환 예상
중개보수는 별도 합의가 없으면 이 정산에 넣지 않음

예시 2: 전세 3억 원, 만기 6개월 전 퇴거 희망

계약기간 중에는 임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 없는 것이 원칙입니다(묵시적 갱신 뒤 해지 통지 등은 예외)
임대인이 중도 해지에 동의하지 않으면 원래 만기에 반환 의무가 생깁니다
조기 반환·중개보수 부담 등은 합의로 정하고 문서로 남기세요

예시 3: 보증금 2,000만 원, 미납 월세 3개월(월 40만 원)

미납 월세 합계: 120만 원
원상복구 비용: 50만 원 (벽지·장판 손상)
최종 반환 예상액: 2,000만 원 - 120만 원 - 50만 원 = 1,830만 원
※ 공제 내역은 반드시 영수증·사진 등 증빙 첨부 요구

2026년 확인할 기준

주의사항 및 흔한 실수

관련 제도 안내