전월세 전환율 계산기

2026년 법정 전환율(한은 기준금리 2.75% + 2.5% = 5.25%)을 자동 반영합니다. 전세→월세 전환, 월세→전세 역산, 총비용 시뮬레이션을 한 번에 계산하세요.

히스토리전월세 전환율 추이 (2021~2026)

법정 전환율은 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 한국은행 기준금리 + 2.5%로 산출됩니다. 한은 기준금리 변동에 따라 법정 전환율도 변동되며, 시장 전환율은 지역·주택 유형별로 다를 수 있습니다.

기준 연도/시기	한은 기준금리	법정 전환율	수도권 시장 전환율(추정)	비고
2021년 (저금리)	0.50%	3.00%	4~5%	역대 최저금리 구간
2022년 하반기	3.00%	5.50%	5~6%	급격한 금리 인상
2023년	3.50%	6.00%	5~7%	고금리 유지 구간
2024년	3.25%	5.75%	5~6.5%	소폭 인하 시작
2025년	3.00%	5.50%	5~6%	점진적 인하 기조
2026년 3월 (현재)	2.75%	5.25%	4.5~6%	현재 적용 기준

* 시장 전환율은 국토교통부 실거래가, KB부동산 통계 등을 바탕으로 추정한 참고 수치이며, 실제 거래와 다를 수 있습니다.

전월세 전환율 핵심 개념 정리

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 환산하거나, 반대로 월세를 전세보증금으로 역산할 때 사용하는 연간 이율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조에 따라 법정 전환율이 규정되어 있으며, 2026년 기준 법정 전환율은 한국은행 기준금리(2.75%) + 2.5% = 5.25%입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금 차액에 대해 더 높은 월세가 산출됩니다.

전환율 계산 공식

전월세 전환의 기본 공식은 다음과 같습니다.

예를 들어, 전세 3억원에서 보증금 1억원을 유지한 채 반전세로 전환할 때 법정 전환율(5.25%)을 적용하면, 월세 = (3억 − 1억) × 5.25% ÷ 12 = 87,500원이 됩니다. 반대로, 보증금 1,000만원에 월세 80만원이라면 전세보증금 = 1,000만원 + 80만원 × 12 ÷ 5.25% × 100 = 1억 9,285만원 수준으로 역산됩니다.

법정 전환율의 법적 효력

주택임대차보호법 제7조의2는 임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 법정 전환율을 초과할 수 없다고 규정합니다. 이를 위반한 초과 월세는 임차인이 반환을 청구할 수 있으며, 이미 지급한 초과분도 부당이득 반환 청구의 대상이 됩니다. 단, 법정 전환율 규제는 보증금을 낮추고 월세를 올리는 방향의 전환에만 적용됩니다. 신규 계약에서 당사자가 합의한 월세 수준을 제한하지는 않습니다.

시장 전환율 vs 법정 전환율

시장 전환율은 실제 임대차 시장에서 형성되는 전환율로, 법정 전환율과 다를 수 있습니다. 2026년 수도권 시장 전환율은 지역·주택 유형·급지별로 4.5~6% 범위에서 형성되는 것으로 추정됩니다. 외곽 지역이나 노후 주택일수록 시장 전환율이 높게 형성되는 경향이 있습니다. 계약 갱신 시에는 법정 전환율 이하로 전환해야 하지만, 신규 계약에서는 시장 전환율을 참고해 협의하게 됩니다.

전세 vs 월세 총비용 비교 방법

전세와 월세의 유불리를 비교할 때는 총비용 개념을 사용합니다. 전세의 경우 전세자금 대출이자 + 자기자본 기회비용(예금금리 상당액)이 실질 비용입니다. 월세의 경우 실제 납부하는 월세 총액 + 보증금 기회비용이 실질 비용입니다. 예를 들어, 전세 3억원(대출금리 3.5%, 자기자본 1.2억원, 예금금리 3.0%)이라면 연간 실질 비용은 대출이자 630만원 + 기회비용 360만원 = 990만원(월 82.5만원)입니다. 같은 집을 월세 120만원에 임차한다면 월세가 약 37.5만원 더 비싸게 되므로 전세가 유리합니다.

전세→월세 전환 대응 방법

임대인이 계약 갱신 시 전세를 월세로 전환하자고 제안하는 경우, 먼저 계산기로 법정 전환율 기준 적정 월세를 확인하세요. 임대인이 제시한 월세가 법정 전환율 초과 수준이라면 이를 근거로 협상하거나, 계약갱신청구권(1회, 2년)을 행사해 전세를 유지할 수 있습니다. 계약갱신 시 임대료 인상은 5%(차임증액 제한) 내로 제한됩니다. 전환이 불가피하다면 반전세(일부 보증금 + 월세) 형태로 협의해 월세 부담을 줄이는 방안도 검토하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)