전월세 전환율 계산기

주택 보증금을 월세로 전환할 때의 상한과, 합의한 전환율로 월세를 전세금으로 환산하는 계산을 구분합니다. 2026년 10월 10일 확인한 한국은행 기준금리는 3.00%(2026년 8월 27일 변경), 이에 따른 주택 월차임 전환 상한은 연 5.00%입니다. 실시간 금리 연동은 하지 않습니다.

기준금리 변경일과 주택 전환 상한

상한은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율입니다. 아래는 한국은행의 변경일별 공시값에 현행 산식을 적용한 예시이며, 연평균·시장 전환율 통계가 아닙니다.

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확인일: 2026-10-10. 이 표는 자동 갱신되지 않습니다. 과거 계약은 당시 법령·경과규정·계약 체결 시점을 따로 확인해야 합니다.

전월세 전환율 핵심 개념 정리

법정 상한과 계약의 환산율은 다릅니다

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 바꾸는 경우의 상한을 정합니다. 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율을 사용합니다. 이 상한 자체가 시장의 적정 월세나 계약 권장가격은 아닙니다.

상한 비교는 일반 주택의 기존 순수 전세보증금을 줄여 월세로 전환하는 경우로 한정합니다. 신규 계약 가정 비교와 월세→전세 역산에는 당사자가 비교할 전환율을 직접 입력해야 합니다. 등록민간임대·공공임대 등 별도 규율이 있는 계약에는 이 역산을 적용하지 마세요.

전환율 계산 공식과 예시

보증금 3억원 중 1억원을 남기면 전환 대상은 2억원입니다. 연 5.00% 가정의 월세는 200,000,000 × 0.05 ÷ 12 = 약 833,333원입니다. 계약상 가정률 5.25%를 넣으면 875,000원이며, 87,500원이 아닙니다. 5.25%는 확인일 기준 법정 상한이라는 뜻이 아닙니다.

역방향으로 보증금 1,000만원·월세 80만원을 합의 가정률 연 5.00%로 환산하면 10,000,000 + 800,000 × 12 ÷ 0.05 = 202,000,000원입니다. 같은 월세에서 환산율이 높아질수록 환산 전세금은 작아집니다. 이는 수학적 비교액이며 상대방에게 청구할 수 있는 보증금이나 시세를 확정하지 않습니다.

기준금리의 시점과 계약 합의

기본 기준금리 3.00%는 한국은행의 2026년 8월 27일 변경분을 2026년 10월 10일 확인한 값입니다. 실시간 연동이 아니므로 전환에 적용할 금리를 공식 자료에서 확인하고 입력하세요. 과거에 체결한 계약의 월세가 이후 금리 변경으로 자동 재계산된다는 뜻은 아닙니다. 과거 계약의 경과규정이나 소급 반환액은 판정하지 않습니다.

계약갱신요구권에 따른 전세→월세 전환은 임차인의 동의 등 계약 조건을 확인해야 합니다. 보증금·월세 증액 제한과 월차임 전환 상한은 별도 규칙입니다. 증액 없이 보증금 차액만 전환하는 이 계산으로 계약 전체의 적법성을 판단하지 마세요.

시장 전환율과 비용 비교

시장 전환율은 조사 지역·주택 유형·기간에 따라 다릅니다. 근거를 확인하지 않은 수도권 추정 범위를 제시하지 않으며, 한국부동산원 통계에서 해당 지역·시점의 자료를 확인하세요. 통계 수치와 개별 계약의 합의율도 같다고 볼 수 없습니다.

비용 비교는 전세의 대출이자와 자기자금 기회비용, 월세의 임대료와 보증금 기회비용을 합산합니다. 전세 3억원·대출60%·대출금리3.5%·기회비용3%라면 첫해 비용은 990만원입니다. 월세보증금1,000만원·월세120만원이면 첫해 비용은 1,470만원으로 월평균 차이는40만원입니다. 입력한 가정은 미래 비용을 보장하지 않습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)