임대소득세 계산기

주택 수에 따라 다릅니다. 1주택자라면 기준시가 12억원 이하 주택은 월세 수입이 있어도 비과세입니다. 2주택자라면 연간 월세 합계 600만원(월 50만원 × 12개월)이 과세 대상이지만, 분리과세 선택 시 필요경비 50%와 기본공제(등록 400만원, 미등록 200만원) 차감 후 14%를 적용하면 실제 세금은 매우 소액이거나 0원이 될 수 있습니다. 예를 들어, 미등록 2주택자라면 과세표준 = 600만원 × 50% - 200만원 = 100만원, 세금 = 100만원 × 14% = 14만원(지방세 포함 15.4만원)입니다.

1주택자와 2주택자는 전세 보증금에 대해 세금이 없습니다. 그러나 3주택 이상 보유자는 전세 보증금 합계가 3억원을 초과하면 초과분에 대해 간주임대료를 계산하여 과세합니다. 예를 들어 3주택자가 각 주택에 전세 보증금 2억원씩 총 6억원을 받고 있다면, 간주임대료 = (6억 - 3억) × 60% × 2.9% = 약 522만원이 임대수입으로 가산됩니다.

분리과세를 선택하면 임대소득이 근로소득과 합산되지 않아 직장 연말정산에 영향이 없습니다. 종합과세를 선택하면 다른 소득과 합산하여 신고하지만, 신고 내역이 직장에 자동 통보되지는 않습니다. 다만 임대소득으로 건강보험료가 추가 부과되면 직장 담당자가 인지할 수 있습니다. 연간 임대수입 2,000만원 이하는 분리과세를 선택하면 대부분 직장 측 노출 없이 처리할 수 있습니다.

임대차계약 신고제와 확정일자 등 다양한 경로로 국세청이 임대소득을 파악하고 있습니다. 미신고 시 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세(1일 0.022%)가 부과됩니다. 또한 미등록 임대사업자에게는 수입금액의 0.2% 가산세가 별도로 부과됩니다. 국세청 적발 시 최근 5년 치 세금을 소급하여 추징당할 수 있으므로 반드시 신고하는 것이 유리합니다.

임대소득이 종합과세로 신고되면 건강보험 지역가입자의 경우 소득 보험료가 추가 부과됩니다. 직장가입자의 피부양자로 등록된 경우, 연간 임대소득(사업소득)이 500만원 초과하면 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환됩니다. 그러나 분리과세를 선택하면 임대소득이 건강보험 소득 산정에서 제외되어 피부양자 자격을 유지하는 데 유리합니다. 연간 임대수입 2,000만원 이하 임대인에게 분리과세가 매력적인 이유 중 하나입니다.

네, 크게 다릅니다. 상가(비주거용) 임대소득은 비과세나 분리과세 혜택이 없으며, 금액과 무관하게 종합소득세에 합산해야 합니다. 또한 상가 임대는 연 매출 8,000만원 이상이면 일반과세자로 부가가치세(10%)도 신고·납부해야 합니다. 반면 주택 임대소득은 1·2주택자 비과세, 2,000만원 이하 분리과세 선택 등의 혜택이 있습니다. 주택과 상가를 동시에 임대하는 경우 각각 구분하여 계산해야 합니다.

네, 완전히 별개입니다. 임대소득세는 임대 기간 중 받은 월세·간주임대료에 대한 세금으로 매년 5월에 신고합니다. 양도소득세는 주택을 팔 때 발생한 차익에 대한 세금으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고합니다. 두 세금은 계산 방식, 세율, 신고 시기가 모두 다르며, 임대사업자 등록 여부가 양도세 중과 적용 여부에도 영향을 줄 수 있으므로 매각 전 반드시 확인이 필요합니다.

홈택스(www.hometax.go.kr)에서 신고하는 절차입니다.

1. 홈택스 로그인 (공동인증서·간편인증)
2. [신고/납부] → [세금신고] → [종합소득세 신고] 클릭
3. 신고 유형 선택: 임대소득만 있는 경우 분리과세 주택임대소득 신고 메뉴 이용 가능
4. 임대 주택 정보 및 수입 금액 입력
5. 임대사업자 등록 여부 선택 후 경비율·공제 자동 적용 확인
6. 세액 계산 결과 확인 후 신고서 제출
7. 납부할 세액 있으면 납부 (분납 가능: 2개월 이내 50% 이상)

국세청은 임대차 신고 자료를 기반으로 미리 안내문을 발송하기도 합니다. 5월 신고 기간 전에 도착한 안내문을 확인하면 신고가 더 간편합니다.