부동산 중개보수 상세 계산기

부동산 중개보수 완벽 가이드 2026

부동산 거래를 준비 중이라면 반드시 알아야 할 비용이 바로 중개보수입니다. 아파트 매매, 전세 계약, 월세 입주 등 모든 부동산 거래에서 공인중개사를 통하면 중개보수가 발생하며, 거래금액이 클수록 금액도 커집니다. 이 가이드는 2026년 최신 기준 중개보수의 법적 근거, 요율표, 계산 방법, 절약 전략, 분쟁 대처법까지 모두 담고 있습니다.

중개보수란? — 복비·중개수수료와 용어 정리

중개보수는 공인중개사법 제32조에 규정된 공식 법률 용어입니다. 공인중개사가 매매·교환·임대차 등 부동산 거래를 중개하고 완성한 대가로 받는 보수를 말합니다. 일상에서 흔히 쓰는 '중개수수료'나 '복비(複費)'는 같은 개념의 비공식 표현입니다.

복비라는 단어는 '복덕방(福德房) 비용'의 줄임말로, 공인중개사 제도가 도입되기 전 부동산 거간꾼이 운영하던 복덕방에서 받던 수수료에서 유래했습니다. 1983년 공인중개사법이 제정되면서 복덕방이 공인중개사 사무소로 제도화되었고, 법적 용어도 중개보수로 통일되었습니다. 그러나 현장에서는 여전히 복비, 중개수수료라는 표현이 널리 쓰입니다.

중요한 점은 중개보수는 상한 요율 이내에서 중개사와 협의해 결정된다는 것입니다. 법이 정한 상한을 초과하는 것은 위법이지만, 상한보다 낮게 협의하는 것은 완전히 자유롭습니다.

중개보수의 법적 근거

부동산 중개보수의 법적 근거는 다음과 같습니다.

• 공인중개사법 제32조: 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.
• 공인중개사법 제32조 제4항: 상한 요율은 국토교통부령으로 정하며, 각 시·도 조례가 이를 초과할 수 없다.
• 공인중개사법 시행규칙 제20조: 주택 및 오피스텔의 중개보수 요율 상한을 규정.
• 공인중개사법 제33조: 법정 요율 초과 수령 시 500만원 이하 과태료.

상한 요율을 초과해 중개보수를 받으면 과태료 처분 외에도 공인중개사 자격 정지(6개월 이내) 또는 취소 처분까지 받을 수 있습니다. 중개보수 분쟁 발생 시 한국공인중개사협회(1588-0249) 또는 관할 시·군·구청 부동산 담당부서에 신고할 수 있습니다.

2026년 중개보수 요율 전체표 — 주택·오피스텔·상가

주택 매매 — 구간별 상한 요율

주택(아파트·단독주택·다세대주택·연립주택·빌라)의 매매 중개보수 상한 요율은 2021년 10월 국토교통부 고시 개정으로 크게 바뀌었습니다. 이전에는 6억원 이상이면 일률적으로 0.9%였지만, 개정 후 6개 구간으로 세분화되었습니다.

5천만원 미만 구간과 5천만~2억 구간은 한도액이 있습니다. 즉, 계산된 요율 금액이 한도액을 초과하면 한도액을 적용합니다. 예를 들어 4,900만원 매매 시 0.6% = 29.4만원이지만 한도 25만원을 적용합니다.

주택 임대차(전세·월세) — 구간별 상한 요율

전세 보증금 또는 월세 환산 거래금액을 기준으로 아래 요율표를 적용합니다.

오피스텔 중개보수 요율

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 주택 요율이 아닌 별도 요율을 적용받습니다. 주거용으로 실제 사용하더라도 동일하게 적용됩니다.

• 오피스텔 매매·교환: 거래금액의 0.5% 이내 (구간·한도 없음)
• 오피스텔 임대차(전세·월세): 거래금액의 0.4% 이내 (구간·한도 없음)

오피스텔은 단일 요율이 적용되므로 10억원 오피스텔 매매 시 0.5% = 500만원, 전세 5억원 시 0.4% = 200만원이 상한입니다. 고가 오피스텔의 경우 같은 금액의 아파트보다 중개보수 상한이 더 높게 나올 수 있습니다.

상가·토지 중개보수 요율

상가(점포), 공장, 토지 등 비주택·비오피스텔 부동산의 중개보수는 거래금액 × 0.9% 이내에서 중개사와 협의해 결정합니다. 법정 상한은 0.9%이며 구간별 세분화가 없습니다. 실제로는 거래금액이 클수록 0.5~0.7% 수준에서 협의하는 경우가 많습니다.

매매·전세·월세·교환별 중개보수 계산 방법

매매 중개보수 계산법

매매는 가장 단순한 계산 구조입니다.

1. 매매가를 해당 구간의 상한 요율에 곱합니다.
2. 해당 구간에 한도액이 있으면 계산액과 한도액 중 낮은 금액을 적용합니다.
3. 일반과세자 중개사라면 중개보수 × 1.1 = 부가세 포함 최종 금액입니다.

예시: 아파트 6억원 매매 (주택)
6억원 → 2억~9억 구간 → 요율 0.4% → 6억 × 0.4% = 240만원 (한도 없음)
부가세 포함(일반과세자): 240만원 × 1.1 = 264만원

전세 중개보수 계산법

전세는 보증금을 거래금액으로 사용합니다.

예시: 전세 보증금 4억원 (주택)
4억원 → 1억~6억 구간 → 요율 0.3% → 4억 × 0.3% = 120만원 (한도 없음)
부가세 포함(일반과세자): 120만원 × 1.1 = 132만원

월세 중개보수 계산법 — 환산 공식 상세

월세는 직접적인 거래금액이 없으므로 환산 공식을 적용합니다.

1단계: 환산 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)

2단계: 환산 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 재계산

환산 예시 1: 보증금 1억, 월세 50만원
1억 + (50 × 100) = 1억 + 5,000만원 = 1억5,000만원 → 5천만원 이상이므로 1억5천만원 적용
요율: 1억~6억 구간 0.3% → 1.5억 × 0.3% = 45만원

환산 예시 2: 보증금 500만원, 월세 40만원
500만 + (40 × 100) = 500만 + 4,000만원 = 4,500만원 → 5천만원 미만 → 재계산
500만 + (40 × 70) = 500만 + 2,800만원 = 3,300만원 → 요율 0.5% 적용
3,300만원 × 0.5% = 16.5만원이지만 한도 20만원 이내이므로 16.5만원 적용

월세 × 70(또는 100)이라는 계수는 보증금을 월세로 환산하는 비율에서 나온 것입니다. 시중 전월세 전환율 5~7% 수준을 감안하면, 월세 1만원 = 보증금 약 100만원~170만원의 가치를 갖는다고 볼 수 있습니다. 5천만원 미만 소액 임대차에서 70배를 적용하는 것은 임차인 보호를 위해 의도적으로 낮은 환산 비율을 적용한 것입니다.

교환 중개보수 계산법

부동산 교환 시 중개보수는 교환 대상 부동산 중 거래금액이 더 큰 물건을 기준으로 계산합니다. 양 당사자가 각자의 중개사에게 별도로 중개보수를 지불합니다.

예시: A아파트(7억) ↔ B아파트(5억) 교환
더 큰 금액 7억 기준 → 2억~9억 구간 0.4% → 280만원 (각자 별도 지불)

중개보수 절약 팁 — 합법적으로 줄이는 5가지 방법

중개보수 상한 요율은 법이 정한 최대치이며, 더 낮게 협의하는 것은 완전히 합법입니다. 실제 거래에서는 상한보다 낮은 금액으로 협의되는 사례가 많습니다.

중개보수 분쟁 시 대처법 — 신고 기관 및 절차

중개보수와 관련한 분쟁이 발생했을 때 이용할 수 있는 기관과 절차를 안내합니다.

신고 가능한 기관

분쟁 처리 절차

1. 증거 수집: 중개보수 영수증, 계약서, 확인·설명서 원본 보관. 구두 합의 내용은 문자·카톡 등 서면 증거 확보.
2. 중개사와 먼저 협의: 단순 오해나 계산 착오인 경우 당사자 간 협의로 해결하는 것이 가장 빠릅니다.
3. 한국공인중개사협회 조정 신청: 협의 불발 시 협회를 통한 분쟁 조정을 신청합니다. 무료로 이용 가능합니다.
4. 지자체 신고: 법정 상한 요율 초과가 명확한 경우 시·군·구청에 신고하면 행정 처분이 내려집니다.
5. 소비자원 피해구제: 분쟁 조정이 어려운 경우 한국소비자원에 피해구제를 신청합니다.
6. 민사 소송: 초과 수령된 금액은 부당이득반환청구 소송을 통해 돌려받을 수 있습니다. 소액사건(3,000만원 이하)은 간이한 절차로 진행 가능합니다.

중개보수 관련 주요 판례 동향

법원은 일반적으로 공인중개사가 법정 상한을 초과해 중개보수를 받은 경우 초과 부분의 반환 의무를 인정합니다. 또한 중개보수 외에 별도의 명목(컨설팅비, 서류 작성비 등)으로 금원을 수수하는 행위도 실질적으로 중개보수의 초과 수령으로 보아 위법으로 판단하는 경향이 있습니다. 중개보수 이외의 추가 비용을 요구받는 경우 지불을 거절하고 관계 기관에 신고하세요.

거래 유형별 중개보수 실제 계산 예시

예시 1: 아파트 10억원 매매 (주택, 일반과세자)

• 거래금액: 10억원 → 9억~12억 구간
• 상한 요율: 0.5%
• 중개보수 상한액: 10억 × 0.5% = 500만원
• 부가세 (10%): 50만원
• 부가세 포함 합계: 550만원 (매수인 기준)
• 양측 합산: 1,100만원 (매도인·매수인 각각 550만원)

예시 2: 전세 보증금 3억원 (주택, 간이과세자)

• 거래금액: 3억원 → 1억~6억 구간
• 상한 요율: 0.3%
• 중개보수 상한액: 3억 × 0.3% = 90만원
• 부가세: 없음 (간이과세자)
• 최종 금액: 90만원

예시 3: 월세 보증금 5,000만원, 월세 100만원 (주택)

• 환산: 5,000만 + (100 × 100) = 1억5,000만원 → 5천만원 이상이므로 채택
• 1억~6억 구간 → 상한 요율 0.3%
• 중개보수 상한액: 1.5억 × 0.3% = 45만원
• 부가세 포함 (일반과세자): 49.5만원

예시 4: 오피스텔 전세 2억원

• 부동산 유형: 오피스텔 → 임대차 요율 0.4%
• 중개보수 상한액: 2억 × 0.4% = 80만원
• 부가세 포함 (일반과세자): 88만원
• ※ 주택 임대차였다면: 2억~6억 구간 없음 (2억은 0.3% 구간) → 60만원으로 더 저렴

예시 5: 상가 매매 5억원

• 부동산 유형: 상가 → 매매 요율 0.9% 이내 협의
• 상한 요율 0.9% 적용 시: 5억 × 0.9% = 450만원
• 실제 협의 후 0.6%로 합의 시: 300만원
• 부가세 포함 (일반과세자, 협의 요율 0.6%): 330만원

2021년 중개보수 요율 개편 — 이전 vs 현재 비교

2021년 10월 이전에는 주택 매매 6억원 이상이 모두 0.9%, 임대차 3억원 이상이 모두 0.8%였습니다. 고가 아파트 거래 증가로 중개보수 부담이 급증하자 국토교통부가 요율을 개정했습니다.

개편으로 고가 주택 거래의 중개보수 부담이 크게 줄었습니다. 특히 10억원 이상 아파트 매매의 경우 양측 합산 기준으로 수백만원에서 수천만원까지 절감 효과가 발생했습니다.

전세사기와 중개보수 — 안전한 거래를 위한 체크리스트

2022~2024년 전세사기 피해가 사회 문제로 대두되면서 공인중개사의 역할과 책임에 대한 관심이 높아졌습니다. 중개보수를 지불하는 만큼 중개사로부터 충분한 서비스를 받는 것이 중요합니다.

계약 전 반드시 확인해야 할 사항

1. 등기부등본 확인: 계약 당일 최신 등기부등본을 직접 확인합니다. 근저당권, 가압류, 가처분 등 선순위 채권이 없는지 확인하세요.
2. 집주인 신원 확인: 등기부상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 신분증으로 확인합니다.
3. 공인중개사 자격 확인: 공인중개사 자격증 진위를 한국공인중개사협회 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
4. 중개보수 영수증 수령: 현금영수증 또는 세금계산서를 반드시 받으세요.
5. 임대인 세금 체납 확인: 국세·지방세 체납 여부를 임대인에게 요청해 확인하세요 (2023년 이후 임차인의 확인 권리 명문화).
6. 전입신고 및 확정일자: 입주 즉시 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아 법적 우선변제권을 확보하세요.
7. 전세보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금반환보증에 가입하면 임대인 파산 시에도 보증금을 지킬 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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