양도소득세란?
양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 대해 내는 세금입니다. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세, 중개수수료 등)로 계산합니다.
1세대 1주택 비과세 조건
아래 조건을 모두 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다.
필수 조건
- 1세대 1주택일 것 (양도 시점 기준)
- 2년 이상 보유
- 조정대상지역이라면 2년 이상 거주 추가 필요
💡 조정대상지역 외 지역은 2년 보유만으로 비과세 가능 (거주 요건 불필요)
12억 초과분은 과세
양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 대해서는 과세됩니다. 예를 들어 15억원에 팔았다면, 12억원까지는 비과세, 초과 3억원 부분에 해당하는 차익에만 세금이 부과됩니다.
양도소득세 세율
| 보유기간 | 세율 (1주택) | 세율 (다주택, 조정지역) |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년~2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%) | 기본세율 + 20~30%p 중과 |
⚠️ 다주택자 중과세율은 정부 정책에 따라 수시로 변경됩니다. 매도 전 반드시 현행 세율을 확인하세요.
내가 팔 집의 양도소득세가 얼마인지 바로 계산해보세요
양도소득세 계산기 →절세 전략
1. 거주 요건 채우기
조정대상지역 주택은 2년 거주 요건을 반드시 채워야 합니다. 실거주 없이 2년만 보유하면 비과세가 되지 않으니 주의하세요. 전입신고 기록으로 거주 기간을 증명해야 합니다.
2. 일시적 2주택 비과세 활용
기존 집을 보유한 상태에서 새 집을 산 경우, 일정 기간 내에 기존 집을 팔면 비과세 적용이 가능합니다. 일반적으로 새 집 취득 후 3년 이내 기존 집을 팔아야 하며, 조건이 복잡하므로 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.
3. 필요경비 최대한 인정받기
양도차익을 줄이는 필요경비: 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 자본적 지출(증축·리모델링 비용). 단, 단순 수리비(페인트, 도배 등)는 필요경비로 인정되지 않습니다. 영수증을 꼭 보관하세요.
4. 장기보유특별공제 활용
1세대 1주택자로 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 양도차익에서 공제됩니다.
| 보유기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 (합산) |
|---|---|---|
| 3년 | 12% | 24% |
| 5년 | 20% | 40% |
| 10년 | 40% | 80% |
자주 묻는 질문
Q. 분양권도 주택으로 보나요?
2021년 1월 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 분양권 자체를 양도하면 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 세율이 적용됩니다.
Q. 상속받은 집도 2년 보유 기간에 포함되나요?
피상속인(돌아가신 분)의 보유 기간을 이어받습니다. 따라서 피상속인이 이미 오래 보유했다면 유리할 수 있습니다.
Q. 해외 거주자도 양도세를 내나요?
국내 부동산을 팔면 거주자·비거주자 모두 양도소득세 납세 의무가 있습니다. 비거주자는 비과세 혜택이 제한되며 원칙적으로 양도가액의 10%를 원천징수 합니다.