청약 가점 계산기 2026

2026년 청약 가점제 완전 가이드

청약 가점제란?

청약 가점제는 주택 청약 시 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 점수화하여 높은 점수 순으로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 2007년 9월부터 도입되었으며, 실수요자(장기 무주택자, 다가구 세대 등)에게 우선적으로 주택을 공급하기 위한 취지로 운영됩니다. 총 84점 만점이며, 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에서 주로 적용됩니다. 2026년 현재 투기과열지구에서는 가점제 100%, 그 외 지역에서는 가점제 75% + 추첨제 25%가 기본 배분 비율입니다.

가점 항목별 상세 설명

무주택 기간(최대 32점)은 청약 가점에서 가장 높은 비중을 차지합니다. 만 30세부터 산정을 시작하며(만 30세 이전 혼인 시 혼인신고일부터), 주택을 소유한 적이 있다면 처분일 다음날부터 새로 기산합니다. 배우자가 주택을 소유한 경우에도 무주택으로 인정되지 않으므로 주의가 필요합니다. 분양권, 입주권도 주택 소유로 간주됩니다.

부양가족 수(최대 35점)는 가장 큰 배점을 가진 항목입니다. 본인을 제외하고 세대원인 배우자, 직계존속(부모·조부모 등 만 60세 이상 또는 무주택 3년 이상), 직계비속(미혼 자녀), 배우자의 직계존속(무주택 + 3년 이상 동거)이 포함됩니다. 만 30세 이상 미혼 세대원은 별도 세대로 간주되어 부양가족에 포함되지 않습니다. 태아는 부양가족에 포함되지 않으며, 출생 후 인정됩니다.

청약통장 가입기간(최대 17점)은 청약통장 최초 가입일부터 입주자모집공고일까지 산정합니다. 과거 청약저축, 청약부금, 청약예금에서 주택청약종합저축으로 전환한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 기간을 인정받습니다. 15년 이상이면 만점 17점을 받을 수 있으며, 일찍 가입할수록 유리합니다.

가점을 올리는 실전 전략

첫째, 청약통장은 가능한 한 빨리 가입해야 합니다. 만 17세 이상이면 가입 가능하며, 미성년자도 주택청약종합저축에 가입할 수 있습니다. 매월 2만원 이상 꾸준히 납입하면 1순위 자격 확보와 가점 상승을 동시에 달성할 수 있습니다. 둘째, 무주택 기간을 극대화해야 합니다. 주택 소유 이력이 생기면 처분 후에도 0년부터 다시 시작하므로, 가점제로 당첨을 노린다면 주택 구입 시기를 신중히 결정해야 합니다. 셋째, 부양가족 점수는 구조적으로 변경이 어려우므로, 직계존속의 세대 합가(3년 이상 동일 주민등록 등본)를 통해 점수를 확보하는 전략이 있습니다.

가점제 vs 추첨제, 어떻게 선택할까?

가점이 50점 이상이라면 가점제로 수도권 주요 지역을 노리는 것이 유리합니다. 40점 미만이라면 추첨제(전용 85㎡ 초과)를 활용하거나, 특별공급(신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 등)을 적극 검토해야 합니다. 특히 2026년 기준 신혼부부 특별공급은 혼인 7년 이내 무주택 세대구성원이 대상이며, 소득 기준을 충족하면 가점과 무관하게 당첨 기회를 가질 수 있습니다. 생애최초 특별공급은 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 소득 기준을 적용하며, 추첨으로 선정합니다.

청약 가점 허위 기재 시 불이익

청약 가점을 허위로 기재하여 당첨된 경우 부적격 당첨으로 처리되며, 당첨이 취소됩니다. 또한 향후 일정 기간(1~10년) 청약 신청이 제한될 수 있습니다. 2021년부터 사전 청약 단계에서 자격 검증이 강화되었으며, 무주택 확인서, 가족관계증명서 등을 통해 철저히 검증합니다. 따라서 가점 항목은 반드시 정확하게 산정해야 하며, 불확실한 부분은 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr)에서 모의 계산 후 확인하는 것을 권장합니다.

2026년 청약 시장 전망

2026년은 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장)의 본 분양이 본격화되는 시기입니다. 대규모 물량 공급으로 수도권 청약 경쟁률이 분산될 것으로 예상되지만, 서울 도심 재개발·재건축 물량은 여전히 높은 경쟁률이 예상됩니다. 전용 59㎡ 이하 소형 평형은 가점 커트라인이 더 높은 경향이 있으므로, 평형 선택도 전략적으로 고려해야 합니다. 청약통장 금리는 2026년 기준 연 2.8%(무주택 가입자)이며, 연 300만원 한도에서 소득공제(40%) 혜택도 받을 수 있어 가입 유지가 유리합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

청약 가점 만점은 몇 점인가요?

청약 가점 만점은 84점입니다. 무주택 기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점으로 구성됩니다.

무주택 기간은 언제부터 산정되나요?

만 30세부터 기산됩니다. 만 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고일부터 산정합니다. 과거 주택 소유 후 처분한 경우 처분일 다음날부터 새로 시작합니다.

부양가족에 본인이 포함되나요?

아닙니다. 부양가족 수는 본인을 제외하고 산정합니다. 배우자, 직계존속(만 60세 이상 또는 무주택 3년 이상), 미혼 직계비속 등이 포함됩니다.

서울에서 당첨되려면 가점이 몇 점 이상이어야 하나요?

서울 주요 지역은 보통 60점 이상이 커트라인입니다. 강남·서초·송파는 70점 이상이 필요한 경우도 많습니다. 단지·면적·시기에 따라 달라지므로 참고 수치입니다.

가점이 낮으면 어떻게 해야 하나요?

가점이 40점 미만이라면 추첨제(전용 85㎡ 초과)를 활용하거나, 특별공급(신혼부부·생애최초·다자녀) 자격을 확인하세요. 특별공급은 가점과 무관하게 별도 기준으로 선정합니다.

청약통장 전환 시 가입기간이 유지되나요?

네, 청약저축·청약부금·청약예금에서 주택청약종합저축으로 전환해도 최초 가입일 기준으로 기간이 인정됩니다. 은행에서 전환 시 가입일이 변경되지 않도록 확인하세요.

가점 허위 기재 시 어떤 불이익이 있나요?

부적격 당첨 처리되어 당첨이 취소되며, 향후 1~10년간 청약 신청이 제한됩니다. 가점은 반드시 정확하게 산정해야 합니다.