월세 임대소득세 계산기
2026년 귀속 월세 주택임대소득세를 추정하고 분리과세(14%)와 종합과세 세액을 비교합니다. 소득세법 2026-07-01 시행본, 시행령 2026-10-01 시행본, 정기예금이자율 연 3.1%를 기준으로 2026-10-25 확인했습니다.
비과세 대상: 1주택자 기준시가 12억원 이하 국내 주택의 월세는 비과세입니다.
1주택자의 보증금은 간주임대료 대상이 아닙니다.
연간 수입: 9,600,000원
지자체 민간임대 등록(장기일반·공공지원 등), 세무서 사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하를 모두 갖춘 경우입니다. 혼합 보유는 지원하지 않습니다.
2026년 월세 임대소득 과세 기준
| 주택 수 | 월세 과세 여부 | 전세 보증금 |
| 1주택 (기준시가 12억 이하) | 비과세 | 비과세 |
| 1주택 (기준시가 12억 초과) | 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 원칙 비과세 2채 모두 기준시가 12억 초과·보증금 합계 12억 초과 시 과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 |
* 간주임대료(추계): (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율 3.1%. 2주택 과세는 2026년 1월 1일 이후 개시 과세기간부터 적용
자주 묻는 질문 (FAQ)
1주택자 월세도 임대소득세를 내야 하나요?
1주택자는 기준시가 12억원 이하 주택의 월세는 비과세입니다. 기준시가 12억원을 초과하는 주택이나 국외 주택의 월세만 과세됩니다. 1주택자의 보증금은 금액과 관계없이 간주임대료 대상이 아닙니다.
2주택자 월세 임대소득세는 어떻게 계산하나요?
2주택자는 월세 수입 전액이 과세 대상입니다. 주택임대 총수입금액이 2,000만원 이하면 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 보증금은 원칙적으로 과세되지 않지만, 2026년부터 기준시가 12억원 초과 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료가 과세됩니다.
3주택 이상 간주임대료란 무엇인가요?
3주택 이상 보유 시 보증금 합계 3억원 초과분에 이자 수익이 있다고 보고 과세합니다. 계산식(추계): (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율(현행 3.1%). 예를 들어 보증금 합계 6억원이면 (6억 - 3억) × 60% × 3.1% = 558만원이 총수입금액에 더해집니다.
분리과세 14%와 종합과세 중 어느 것이 유리한가요?
다른 소득(근로·사업소득 등)과 임대소득을 합산한 과세표준이 1,400만원을 초과하면 종합과세 한계세율이 15% 이상이 되어 분리과세(14%)가 유리합니다. 반대로 다른 소득이 없거나 매우 적어 합산 과세표준이 낮다면 6% 세율이 적용되는 종합과세가 유리할 수 있습니다.
임대사업자 등록 시 세금 혜택은 어느 정도인가요?
등록임대주택 요건을 갖추면 분리과세 때 ① 필요경비율 60%(그 외 50%) ② 추가공제 400만원(그 외 200만원)이 적용됩니다. 추가공제는 주택임대 외 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 받습니다. 10년 이상 임대하지 않으면 혜택분을 추징당할 수 있고, 임대료 5% 증액 상한·임대차 신고 의무도 지켜야 합니다.
월세 수입이 연 2,000만원을 초과하면?
주택임대 총수입금액(월세+간주임대료)이 2,000만원을 넘으면 분리과세를 선택할 수 없고 종합과세로 신고합니다. 다른 소득과 합산해 6~45% 누진세율이 적용되며, 필요경비는 장부의 실제 경비나 국세청 고시 경비율로 계산합니다.
월세 임대소득세 신고는 언제 해야 하나요?
매년 5월 1일~31일에 종합소득세 확정신고를 합니다. 분리과세를 선택해도 신고 의무가 면제되지 않습니다. 신고하지 않으면 무신고가산세(일반 20%)와 납부지연가산세(1일 0.022%)가 붙을 수 있습니다. 성실신고확인 대상자는 6월 30일까지 신고합니다.
소형주택 특례란 무엇인가요?
기준시가 2억원 이하이고 주거전용면적 40㎡ 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료를 판단할 때 주택 수에서 제외됩니다. 월세 과세 여부(1주택 비과세)를 판단할 때의 주택 수에서는 빠지지 않습니다.
월세 임대소득세 완벽 가이드 (2026년 기준)
월세를 받는 집주인이라면 임대소득세 신고 의무를 반드시 파악해야 합니다. 주택 수, 기준시가, 월세 금액에 따라 과세 여부와 세액이 크게 달라지며, 잘못된 신고 시 가산세 부담이 커집니다. 2026년 기준 최신 규정을 정확히 이해하고 절세 전략을 세워보세요.
월세 임대소득세 과세 기준 — 주택 수별 정리
월세 임대소득세는 보유 주택 수에 따라 과세 여부가 결정됩니다. 1주택자는 기준시가 12억원 이하 국내 주택이면 비과세이고, 2주택 이상부터는 월세 전액이 과세 대상입니다.
- 1주택자 (기준시가 12억 이하 국내 주택): 월세 비과세. 보증금도 과세 없음.
- 1주택자 (기준시가 12억 초과 또는 국외 주택): 월세 과세. 보증금은 과세 없음.
- 2주택자: 월세 과세. 보증금은 원칙 제외, 단 2026년부터 기준시가 12억 초과 2채의 보증금 합계 12억 초과 시 간주임대료 과세.
- 3주택 이상: 월세 과세 + 보증금 합계 3억 초과분에 간주임대료 과세.
- 소형주택 특례: 기준시가 2억 이하 & 주거전용 40㎡ 이하는 2026년 말까지 간주임대료 판단 시 주택 수에서 제외.
분리과세 vs 종합과세 — 2026년 선택 기준
주택임대 총수입금액(월세+간주임대료)이 2,000만원 이하라면 분리과세(14%)와 종합과세(6%~45%) 중 선택할 수 있습니다. 2,000만원을 넘으면 종합과세만 가능합니다.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 총수입금액 연 2천만원 이하 (선택) | 연 2천만원 초과 (의무) |
| 세율 | 14% 단일 | 6%~45% 누진 |
| 필요경비율 | 등록임대 60% / 그 외 50% | 장부 또는 추계 경비율 |
| 추가공제 | 400만원 / 200만원 (조건부) | 없음 |
| 건강보험료 | 사업소득으로 반영 | 사업소득으로 반영 |
| 추천 상황 | 다른 소득이 많을 때 | 다른 소득이 거의 없을 때 |
판단 기준: 합산 과세표준이 1,400만원을 넘으면 초과분에 15% 이상 세율이 적용되어 대체로 분리과세(14%)가 유리합니다. 다른 소득이 없어 6% 구간에 머물면 종합과세가 더 낮을 수 있습니다. 경비 계산과 추가공제가 달라 실제 비교가 필요합니다.
필요경비 인정 항목과 경비율
임대소득세는 총 임대수입에서 필요경비를 공제한 금액에 세금을 부과합니다. 분리과세 필요경비율은 등록임대주택 요건 충족 여부에 따라 다릅니다.
- 분리과세 경비율: 60%
- 분리과세 추가공제: 400만원 (조건부)
- 종합과세: 장부 또는 추계 경비율
- 10년 미만 임대 시 혜택분 추징
- 임대료 증가율 5% 이하
- 분리과세 경비율: 50%
- 분리과세 추가공제: 200만원 (조건부)
- 종합과세: 장부 또는 추계 경비율
- 세무서 사업자등록이 없으면 수입금액의 0.2% 가산세
종합과세 경비: 종합과세는 장부에 적은 실제 경비(수선비, 이자비용, 재산세, 보험료, 감가상각비 등)나 국세청 고시 경비율로 소득금액을 계산합니다. 계산기에서는 이 비율을 직접 입력합니다.
임대사업자 등록 혜택과 의무
- 분리과세 경비율 60% (그 외 50%)
- 분리과세 추가공제 400만원 (조건부)
- 소형주택 임대 소득세 감면 (조세특례제한법 제96조, 요건 충족 시)
- 재산세·종합부동산세 특례 (요건 충족 시)
- 의무 임대기간 준수 (장기일반 10년 등)
- 임대료 증액 5% 상한
- 임대차 계약 신고 의무
- 미이행 시 과태료·감면세액 추징
3주택 이상 간주임대료 계산법 (2026년)
3주택 이상 보유자(2026년부터는 기준시가 12억원 초과 2주택자 포함)는 보증금으로 이자 수익을 얻었다고 보고 임대수입에 더해 과세합니다. 이를 간주임대료라고 합니다. 실제 월세를 받지 않는 전세 임대도 세금이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.
간주임대료 계산 공식 (2026년)
※ 3.1%는 소득세법 시행규칙 제23조의 현행 정기예금이자율(2026-10-25 확인)입니다. 보통 매년 개정되므로 신고 시점의 이자율을 확인하세요. 추계 기준이며, 장부로 신고하면 보증금 운용 수입이자·배당을 빼고 보증금이 연중 바뀌면 적수로 계산합니다.
간주임대료 계산 예시
| 전세 보증금 합계 | 공제 후 금액 | 간주임대료 (연간) |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0 | 0원 (과세 없음) |
| 4억원 | 1억원 | 186만원 |
| 5억원 | 2억원 | 372만원 |
| 7억원 | 4억원 | 744만원 |
| 10억원 | 7억원 | 1,302만원 |
간주임대료는 월세 수입에 더해 과세 총수입을 구성합니다. 예를 들어 월세 수입이 연 1,000만원이고 간주임대료가 372만원이면 주택임대 총수입금액은 1,372만원입니다. 3주택 이상 기준이며, 고가 2주택은 보증금 합계 12억원 초과 시에만 같은 공식이 적용됩니다.
월세 임대소득세 실제 계산 예시
다양한 상황별 실제 계산 예시를 통해 자신의 임대소득세를 가늠해 보세요.
예시 1: 2주택자, 월세 80만원, 등록임대 요건 미충족, 다른 종합소득 4천만원
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 (경비율 50% 가정) |
| 연간 월세수입 | 960만원 | 960만원 |
| 필요경비 | 480만원 (50%) | 480만원 (50% 가정) |
| 추가공제 | 0원 (다른 종합소득금액 2천만원 초과) | 없음 |
| 과세표준 | 480만원 | 4,480만원 (다른 과세표준 4천만원과 합산) |
| 세율 | 14% | 15% (한계세율) |
| 임대소득세 | 67만 2,000원 | 72만원 (추가분) |
| 지방소득세 | 6만 7,200원 | 7만 2,000원 |
| 최종 세액 | 73만 9,200원 | 79만 2,000원 |
결론: 이 가정에서는 분리과세가 5만 2,800원 낮습니다. 주택임대 외 종합소득금액이 2천만원을 넘어 분리과세 추가공제 200만원은 적용되지 않습니다.
예시 2: 1주택자 (기준시가 15억), 월세 150만원, 등록임대 요건 미충족, 다른 소득 없음
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 (경비율 50% 가정) |
| 연간 월세수입 | 1,800만원 | 1,800만원 |
| 필요경비 | 900만원 (50%) | 900만원 (50% 가정) |
| 추가공제 | 200만원 | 없음 |
| 과세표준 | 700만원 | 900만원 |
| 세율 | 14% | 6% |
| 임대소득세 | 98만원 | 54만원 |
| 지방소득세 | 9만 8,000원 | 5만 4,000원 |
| 최종 세액 | 107만 8,000원 | 59만 4,000원 |
결론: 다른 소득이 없어 6% 구간에 머물면 종합과세가 48만 4,000원 낮습니다. 실제 종합과세에서는 인적공제 등이 더 빠질 수 있지만 이 예시에는 넣지 않았습니다.
예시 3: 3주택자, 월세 100만원(보증금 없음) + 전세 보증금 합계 6억원, 요건 미충족
| 항목 | 계산 내역 | 금액 |
| 연간 월세수입 | 100만원 × 12 | 1,200만원 |
| 간주임대료 | (6억-3억) × 60% × 3.1% | 558만원 |
| 총 과세 임대수입 | 1,200 + 558 | 1,758만원 |
| 필요경비 (분리과세 50%) | 1,758 × 50% | 879만원 |
| 추가공제 | 다른 종합소득금액 2천만원 이하 가정 | 200만원 |
| 분리과세 과세표준 | 1,758 - 879 - 200 | 679만원 |
| 임대소득세 (14%) | 679만 × 14% | 95만 600원 |
| 지방소득세 | 소득세 × 10% | 9만 5,060원 |
| 분리과세 합계 | 104만 5,660원 |
월세 임대소득세 절세 전략 5가지
합법적인 절세 방법을 활용하면 임대소득세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 아래 5가지 방법을 상황에 맞게 적용해 보세요.
1. 분리과세 vs 종합과세 매년 비교 후 선택
주택임대 총수입금액이 2,000만원 이하라면 매년 두 방식을 계산해 선택합니다. 다른 소득 변동에 따라 유리한 방식이 달라질 수 있으므로 신고 직전에 비교하는 것이 좋습니다.
2. 등록임대주택 요건 검토
등록임대주택 요건을 갖추면 분리과세 필요경비율 60%(그 외 50%), 추가공제 400만원(그 외 200만원)이 적용됩니다. 의무임대기간(장기일반 10년 등)과 증액 제한을 지킬 수 있는지 먼저 확인하세요.
3. 실제 경비 증빙으로 필요경비 극대화
종합과세는 장부를 쓰면 수선비, 대출이자, 재산세, 화재보험료, 감가상각비 등 실제 경비를 반영할 수 있습니다. 증빙을 보관해 두세요.
4. 소형주택 특례 활용으로 주택 수 관리
기준시가 2억 이하, 주거전용 40㎡ 이하 소형주택은 2026년 말까지 간주임대료 판단 시 주택 수에서 제외됩니다. 월세 과세 판단의 주택 수에는 그대로 포함됩니다.
5. 연 2,000만원 기준 초과 방지 및 수입 분산
주택임대 총수입금액이 2,000만원을 넘으면 분리과세를 선택할 수 없습니다. 2,000만원 기준은 소득자별로 판단하므로 공동명의 등은 지분별 수입을 확인하세요(명의 변경 전 증여세 등은 세무사 상담 권장).
월세 임대소득세 신고 방법 및 주의사항
매년 5월 종합소득세 신고 기간에 임대소득을 신고합니다. 분리과세를 선택해도 신고 의무가 있으며, 미신고 시 가산세 부담이 커집니다.
신고 일정 및 방법
- 신고 기간: 매년 5월 1일 ~ 5월 31일 (종합소득세 확정신고)
- 신고 방법: 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 전자신고 또는 세무서 방문 신고
- 필요 서류: 임대차 계약서, 임대수입 내역, 필요경비 증빙 서류
- 납부 기한: 5월 31일까지 (납부할 세액 1천만원 초과 시 2개월 이내 분납 가능)
가산세 및 주의사항
- 무신고 가산세: 납부 세액의 20% (부정신고 시 40%)
- 납부지연 가산세: 미납 세액 × 1일 0.022% × 미납일수
- 사업자 미등록 가산세: 세무서 사업자등록을 하지 않은 기간의 주택임대수입금액 × 0.2% (소득세법 제81조의12)
- 임대차 계약 신고: 신고 대상 계약을 신고하지 않으면 부동산거래신고법상 과태료 대상이 될 수 있습니다.
월세 임대소득이 건강보험료에 미치는 영향
주택임대소득은 분리과세를 선택해도 소득세법상 사업소득이므로 건강보험료 소득 산정에 포함됩니다(국민건강보험법 시행령 제41조, 비과세소득만 제외).
- 임대 사업소득은 분리과세 여부와 관계없이 소득요건 판단에 반영
- 사업자등록 여부와 소득 규모에 따라 자격이 달라짐
- 자격을 잃으면 지역가입자로 보험료 부과
- 정확한 기준은 국민건강보험공단에서 확인
- 임대 사업소득이 건보료 산정 소득에 포함
- 분리과세 선택 시에도 반영
- 직장가입자도 보수 외 소득이 연 2,000만원을 넘으면 추가 보험료 가능
참고: 분리과세를 선택해도 건강보험료에서 임대소득이 빠지지는 않습니다. 과세 방식은 세액 차이를 기준으로 고르고, 건강보험료는 공단 기준으로 따로 확인하세요.
⚠️ 면책조항: 본 계산기의 결과는 참고용 추정치이며 법적 효력이 없습니다. 실제 세액은 보유 기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등 개별 조건에 따라 달라지므로, 정확한 금액은 관할 세무서 또는 세무사에게 문의하시기 바랍니다.
법령 기준: 소득세법 2026-07-01 시행본 제12조·제14조·제25조·제55조·제64조의2, 시행령 2026-10-01 시행본 제53조·제122조의2, 시행규칙 2026-07-01 시행본 제23조, 국민건강보험법 시행령 제41조. 확인·수정일 2026-10-25.
📊 데이터 출처:
- 소득세법 — 제12조 1주택 비과세, 제14조 분리과세, 제25조 간주임대료, 제64조의2 분리과세 세액 계산
- 소득세법 시행령 — 제53조 간주임대료 산식·2주택 12억원, 제122조의2 등록임대주택 요건
- 소득세법 시행규칙 — 제23조 정기예금이자율 연 3.1%
- 국민건강보험법 시행령 — 제41조 소득월액 산정 소득