보증금 반환 계산기

보증금 반환 사례

전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 일은 2024~2026년 역전세 시기에 크게 늘었습니다. 아래 세 가지 사례를 통해 보증금 반환 과정에서 실제로 어떤 일이 벌어지는지, 그리고 임차인이 어떻게 대응할 수 있는지 살펴봅니다.

사례 1: 전세 3억원에서 시세 하락으로 2.5억원만 돌려받는 경우

F씨는 2023년 서울 외곽 아파트에 전세 3억원으로 입주했습니다. 2025년 계약 만기가 되었으나, 부동산 시세가 하락해 신규 세입자의 전세가는 2억 5,000만원으로 떨어졌습니다. 임대인은 "새 세입자 보증금으로 돌려주겠다"며 차액 5,000만원을 즉시 반환하지 못하겠다고 통보했습니다.

이 경우 법적으로 임대인은 만기일에 보증금 전액을 반환할 의무가 있습니다. 시세 하락은 임대인의 사정이지 임차인의 책임이 아닙니다. F씨가 취할 수 있는 절차는 다음과 같습니다.

1단계 - 내용증명 발송: 만기 2~3개월 전에 임대인에게 보증금 반환을 요청하는 내용증명을 보냅니다. 법적 효력보다는 반환 의사를 공식 기록으로 남기는 것이 목적입니다.

2단계 - 임차권등기명령: 만기일이 지나도 보증금을 못 받으면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 완료되면 이사를 해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청 비용은 약 3~5만원이며 통상 1~2주 내 처리됩니다.

3단계 - 지급명령 또는 소액사건심판: 임대인이 계속 반환하지 않으면 법원에 지급명령을 신청하거나, 보증금이 소액사건(3,000만원 이하는 소액, 그 이상은 일반사건) 기준을 넘으면 민사소송을 진행합니다.

4단계 - 강제집행: 판결 확정 후에도 임대인이 미이행하면 부동산 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

사례 2: 전세보증금반환보증보험으로 해결한 경우

G씨는 전세 2억원 계약 시 HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증에 가입해두었습니다. 만기 후 임대인이 3개월째 보증금을 반환하지 않자, G씨는 HUG에 보증사고를 접수했습니다. HUG가 보증금 2억원을 G씨에게 대위변제하고, 이후 HUG가 임대인에게 구상권을 행사하는 방식으로 처리되었습니다.

보증보험 가입 요건은 전세가율 90% 이하(아파트 기준), 보증료는 전세금의 연 0.115~0.154% 수준입니다. 전세 2억원이면 연간 보증료가 약 23~31만원이므로, 보증금 미반환 리스크를 생각하면 충분히 가입할 가치가 있습니다. 2026년 기준 HUG, SGI서울보증, HF주택금융공사 세 곳에서 보증서를 발급합니다.

사례 3: 임대인의 부당 공제에 대응하는 경우

H씨는 전세 1억 5,000만원 계약 만기 후 퇴거했는데, 임대인이 "벽지 훼손 200만원, 에어컨 배관 수리 80만원, 청소비 30만원" 등 총 310만원을 공제하겠다고 통보했습니다. H씨는 입주 당시 촬영해둔 사진과 비교해 벽지 훼손이 자연 마모에 해당하고, 에어컨 배관은 입주 전부터 문제가 있었음을 입증했습니다.

민법 제654조와 제615조에 따라 임차인은 원상회복 의무가 있지만, 통상적인 사용으로 인한 마모·변색은 임차인의 책임이 아닙니다. 대법원 판례(2019다223831)에서도 자연 감가상각분은 임대인 부담으로 판시한 바 있습니다. H씨는 입주 시 촬영한 사진과 퇴거 시 사진을 비교 증거로 제시해 부당 공제 310만원 중 청소비 30만원만 인정하고 나머지 280만원을 돌려받았습니다.

보증금 반환 분쟁 예방 체크리스트

보증금 분쟁을 미리 막으려면 몇 가지를 꼭 챙겨야 합니다. 입주 시 집 상태를 사진·동영상으로 꼼꼼히 기록해두세요. 전세보증금반환보증보험 가입을 적극 검토하세요. 만기 6개월 전부터 임대인에게 반환 의사를 확인하세요. 확정일자와 전입신고는 계약 당일 처리하세요. 임대인의 세금 체납 여부를 열람제도(주택임대차보호법 제3조의6)를 통해 확인하세요. 이 계산기에서 보증금 반환 예상 금액과 공제 가능 항목을 미리 계산해보면 퇴거 전 협상에 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

보증금 공제 항목 상세 안내

1. 미납 월세 공제

임차인이 계약 기간 중 납부하지 않은 월세는 보증금에서 공제됩니다. 공제 금액은 월세 × 미납 개월 수로 계산하며, 이자(지연손해금)는 별도로 추가될 수 있습니다.

2. 관리비 미납 공제

관리비를 납부하지 않은 경우, 미납액 전액이 보증금에서 공제됩니다. 관리사무소 발행 미납 확인서 또는 임대인의 납부 영수증이 증빙 자료가 됩니다.

3. 수선비 / 원상복구비 공제

임차인이 주택을 훼손하거나 무단으로 구조를 변경한 경우, 이를 원상복구하는 데 드는 비용이 공제됩니다. 핵심 판단 기준은 다음과 같습니다.

• 공제 가능: 벽에 큰 구멍, 바닥재 심각한 훼손, 임의 철거·변경, 고의·과실로 인한 파손
• 공제 불가: 자연적 노후화(벽지 변색, 마루 변색), 통상적인 사용으로 인한 마모
• 분쟁 예방: 입주 전 사진 촬영과 입퇴실 체크리스트 작성 필수

4. 중개수수료 미정산분

신규 임차인 주선 비용, 계약서에 명기된 중개료 분담 등을 임차인이 미납한 경우에 한해 공제됩니다. 반드시 계약서에 명시된 조항이 있어야 합니다.

5. 최종 반환액 계산

보증금 반환 절차 및 주의사항

계약 종료 전 체크리스트

• 계약 만료 2~3개월 전 임대인에게 갱신 의사 또는 퇴거 의사 통보
• 퇴거일 1개월 전 관리비 미납 여부 확인
• 퇴거 전 집 상태 사진 촬영 (현관, 방, 욕실, 주방 전체)
• 입주 시 체크리스트와 비교하여 임차인 귀책 손상 범위 확인
• 열쇠 반납 및 임대인과 공동 퇴실 점검 진행

보증금 반환 지연 시 대응 방법

※ 임차권등기명령을 신청하면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

지연이자 계산

임대인이 보증금 반환을 지체하면 법정 지연손해금이 발생합니다. 민법상 법정이율은 연 5%이며, 소송으로 진행되면 소송촉진법에 따라 연 12%로 높아집니다.