취득세 완벽 정리 2026
주택 수별 세율·생애최초 감면 총정리

취득세란?

취득세는 부동산, 차량, 선박 등을 취득할 때 내는 지방세입니다. 주택의 경우 계약서상 거래금액(실거래가)에 세율을 곱해 계산합니다. 잔금 지급일부터 60일 이내에 납부해야 하며, 늦으면 가산세가 붙습니다.

주택 취득세 세율 (2026년 기준)

1주택자 세율

취득가액	취득세율	지방교육세	합계
6억원 이하	1%	0.1%	1.1%
6억원 초과 ~ 9억원 이하	1~3% (선형 증가)	0.1~0.3%	약 1.1~3.3%
9억원 초과	3%	0.3%	3.3%

2주택자 세율

조정대상지역 여부에 따라 달라집니다.

지역 구분	취득세율	실효세율(지방교육세 포함)
조정대상지역	8%	8.4%
비조정대상지역	1~3%	1.1~3.3%

3주택 이상 세율

지역 구분	취득세율	실효세율(지방교육세 포함)
조정대상지역	12%	13.2%
비조정대상지역	8%	8.4%

실제 계산 예시

예시 1: 서울 9억원 아파트 (1주택자)

• 취득세: 9억원 × 3% = 2,700만원
• 지방교육세: 2,700만원 × 10% = 270만원
• 농어촌특별세: 9억원 × 0.2% = 180만원 (85㎡ 초과 시)
• 총 납부액: 3,150만원 (85㎡ 이하 시 2,970만원)

예시 2: 6억원 아파트 (1주택자)

• 취득세: 6억원 × 1% = 600만원
• 지방교육세: 600만원 × 10% = 60만원
• 총 납부액: 660만원

생애최초 주택 취득세 감면

생애최초로 주택을 구입하는 경우 취득세 감면 혜택이 있습니다. 이 혜택을 모르고 취득세를 전부 납부하는 분들이 많습니다.

감면 조건

• 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 합니다
• 취득가액 12억원 이하 주택
• 취득 후 3개월 이내에 전입 신고 후 실거주
• 감면 후 3년 이내 매각·임대 시 감면액 추징

감면 금액

• 취득가액 12억원 이하: 취득세 200만원 한도 감면
• 실효세율 1.1%를 감안하면 약 1.8억원 이하 주택은 세금 0원

취득세 줄이는 합법적 방법

1. 생애최초 감면 활용

위 조건에 해당한다면 반드시 신청하세요. 200만원 한도지만 무시할 수 없는 금액입니다.

2. 주택 수 관리

2주택자가 조정지역에서 추가 취득하면 세율이 8%로 급등합니다. 기존 주택을 먼저 처분하고 새 집을 사면 1주택 세율 적용이 가능합니다. 다만 일시적 2주택 비과세 요건이 있으니 타이밍을 잘 맞추세요.

3. 85㎡ 이하 선택

전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세(0.2%)가 면제됩니다. 9억원 주택 기준으로 180만원 절약 효과입니다.

자주 묻는 질문

Q. 취득세는 언제 납부해야 하나요?

잔금 지급일(또는 등기 신청일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 신고 기한을 넘기면 신고불성실가산세 20%가 추가됩니다.

Q. 증여로 받은 집도 취득세를 내나요?

네, 증여로 받아도 취득세를 냅니다. 세율은 3.5%(조정지역 외 일반세율 기준)이며, 공시가격을 기준으로 계산합니다.

Q. 경매로 낙찰받은 경우는?

경매 낙찰가가 취득가액이 됩니다. 일반 매매와 동일한 세율이 적용됩니다. 경매로 싸게 샀더라도 낙찰가에 대한 취득세는 납부해야 합니다.

신축 분양 아파트 취득세 계산법

기존 아파트와 달리 신축 분양 아파트는 취득가액 계산 방식이 다릅니다. 분양가에서 부가가치세(해당 시)를 제외한 금액이 취득세 과세표준이 됩니다. 중도금, 잔금 등 분납 구조이지만 취득세는 잔금 납부(소유권 이전) 시점에 일괄 납부합니다.

분양가 5억원 신축 아파트 취득세 예시 (1주택)

• 분양가: 5억원 (전용 84㎡ 이하, 비과세 구간)
• 취득세율: 1% (6억원 이하)
• 취득세: 500만원
• 지방교육세: 50만원
• 합계: 550만원

취득세 감면 제도 총정리

생애최초 외에도 다양한 취득세 감면 제도가 있습니다. 해당 여부를 꼼꼼히 확인하면 수백만원을 절약할 수 있습니다.

감면 유형	조건	감면 내용
생애최초 주택 감면	본인·배우자 무주택, 12억 이하	최대 200만원 감면
신혼부부 감면	혼인 5년 이내, 12억 이하	최대 300만원 감면
임대주택 감면	장기일반민간임대 등록	면적·가액 조건 충족 시 감면
농어촌특별세 면제	전용 85㎡ 이하	취득가의 0.2% 면제

취득세 분할납부 가능한가요?

취득세는 원칙적으로 일시 납부가 원칙입니다. 단, 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부 기한으로부터 2개월 이내에 분할 납부 신청이 가능합니다. 분할 납부를 신청하면 잔여 세액에 대해 이자율이 붙지는 않지만, 납부 기한을 넘기면 가산세가 발생합니다. 지방세 납부는 위택스(wetax.go.kr) 또는 이택스(etax.seoul.go.kr, 서울 한정)에서 가능합니다.

취득세 납부 후 환급 가능한 경우

취득세를 납부한 뒤에도 환급이 가능한 경우가 있습니다. 많은 분들이 생애최초 감면을 신청하지 않고 납부한 뒤 뒤늦게 알고 환급을 받는 사례가 있습니다.

• 생애최초·신혼부부 감면을 신청하지 않고 납부한 경우: 5년 이내 경정 청구 가능
• 계약이 해제된 경우: 취득 사실 자체가 없어지므로 취득세 환급 가능
• 이중 납부한 경우: 확인 후 환급 가능
• 취득가액이 잘못 산정된 경우: 경정 청구를 통해 차액 환급 가능

취득세율 전체표 (2026년 기준)

주택뿐 아니라 비주거 부동산, 법인 취득까지 포함한 취득세 전체 세율표입니다. 실무에서 가장 많이 참고하는 자료이므로 꼭 저장해두세요.

주거용 부동산 취득세율

구분	취득가액	취득세	지방교육세	농특세 (85㎡ 초과)	합계
1주택	6억 이하	1%	0.1%	비과세	1.1%
	6억 초과~9억 이하	1~3%	0.1~0.3%	0.2%	1.3~3.5%
	9억 초과	3%	0.3%	0.2%	3.5%
2주택 (조정)	금액 무관	8%	0.4%	0.6%	9.0%
2주택 (비조정)	금액별 1~3%	1~3%	0.1~0.3%	0.2%	1.3~3.5%
3주택 (조정)	금액 무관	12%	0.4%	1.0%	13.4%
3주택 (비조정)	금액 무관	8%	0.4%	0.6%	9.0%
4주택 이상	금액 무관	12%	0.4%	1.0%	13.4%
법인 주택	금액 무관	12%	0.4%	1.0%	13.4%

비주거용 부동산 취득세율

구분	취득세	지방교육세	농특세	합계
상가·오피스 (매매)	4%	0.4%	0.2%	4.6%
토지 (매매)	4%	0.4%	0.2%	4.6%
농지 (매매)	3%	0.2%	0.2%	3.4%
원시취득 (신축)	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
상속	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
증여 (일반)	3.5%	0.3%	0.2%	4.0%

생애최초 주택 취득세 감면 200만원 조건 상세

생애최초 취득세 감면은 많은 분들이 놓치는 혜택 중 하나입니다. 조건을 꼼꼼히 확인하면 최대 200만원을 절약할 수 있습니다.

기본 자격 조건

• 무주택 요건: 본인과 배우자 모두 주택을 취득한 적이 없어야 합니다. 과거에 주택을 소유한 적이 있으면 해당 안 됩니다.
• 취득가액: 12억원 이하 주택이어야 합니다. 12억원 초과 시 감면 대상에서 제외됩니다.
• 소득 요건: 소득 제한은 2022년 6월 이후 폐지되어 소득과 관계없이 신청할 수 있습니다.
• 실거주 의무: 취득 후 3개월 이내에 전입신고를 하고 실제 거주해야 합니다.
• 보유 의무: 감면 후 3년 이내에 매각하거나 다른 사람에게 임대하면 감면받은 세액이 추징됩니다.

감면 금액 계산

생애최초 감면은 취득세 중 200만원을 한도로 감면합니다. 산출된 취득세가 200만원 미만이면 취득세 전액이 면제됩니다.

취득가액	취득세 (1%)	감면액	실납부액
1억원	100만원	100만원 (전액)	0원
1.5억원	150만원	150만원 (전액)	0원
2억원	200만원	200만원 (한도)	0원
3억원	300만원	200만원	100만원
5억원	500만원	200만원	300만원
7억원	1,400만원 (약 2%)	200만원	1,200만원

신청 절차

• 취득세 신고 시(잔금일 60일 이내) 위택스 또는 구청 세무과에서 감면 신청서를 함께 제출합니다
• 신청하지 않으면 자동 적용되지 않으므로 반드시 별도 신청해야 합니다
• 이미 납부한 경우에도 5년 이내 경정 청구를 통해 감면액을 환급받을 수 있습니다

신혼부부·다자녀 취득세 감면

신혼부부 취득세 감면

2024년부터 시행된 신혼부부 취득세 감면은 혼인신고일로부터 5년 이내에 생애최초로 주택을 취득하는 경우 최대 300만원까지 감면받을 수 있는 제도입니다.

• 대상: 혼인신고일 기준 5년 이내 부부 (재혼도 포함)
• 취득가액: 12억원 이하
• 감면 한도: 최대 300만원
• 실거주 의무: 취득 후 3개월 이내 전입, 3년간 거주
• 생애최초 감면과 중복: 생애최초 감면과 신혼부부 감면 중 더 유리한 것을 선택할 수 있습니다(중복 적용 불가)

다자녀 가구 취득세 감면

미성년 자녀가 3명 이상인 가구는 주택 취득 시 취득세 감면 혜택이 있습니다.

• 대상: 18세 미만 자녀 3명 이상 (태아 포함)
• 감면 내용: 취득세의 50% 감면 (6억원 이하 주택은 전액 면제 가능)
• 주택 수 제한: 1주택에 한해 감면 적용
• 주의사항: 기존 주택을 보유하고 있는 경우 신규 취득 주택에 대해서는 감면이 제한될 수 있습니다

분양권·입주권 취득세 계산 방법

분양권(아파트 청약 당첨 후 전매)과 입주권(재개발·재건축 조합원 지위 양도)은 일반 매매와 취득세 계산 방법이 다릅니다.

분양권 취득세

2020년 8월 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 분양권 자체에 대한 취득세는 입주(잔금 납부) 시점에 부과됩니다.

• 과세 시점: 잔금 납부일 (소유권 이전등기 시)
• 과세표준: 분양가 + 프리미엄(전매 차익) 합산 금액
• 세율: 보유 주택 수에 따른 세율 적용 (1주택이면 1~3%, 다주택이면 8~12%)
• 주의: 분양권 전매 시 양도소득세도 별도 발생합니다 (양도세 계산기로 확인)

입주권 취득세

재개발·재건축 입주권은 조합원 지위를 양도받는 것으로, 취득 시점과 과세표준이 다릅니다.

• 조합원 입주권 승계 시: 관리처분계획 인가 후 양도 시 취득세 발생
• 과세표준: 프리미엄 포함 실거래가
• 준공 후: 기존 건물 가치분은 이미 과세되었으므로 추가 취득세는 추가분(청산금)에 대해서만 부과

분양권·입주권 계산 예시

B씨가 분양가 5억원인 아파트 분양권을 프리미엄 5천만원에 전매받았습니다 (1주택 기준).

• 과세표준: 5억 + 5천만 = 5억 5천만원
• 세율: 1% (6억 이하)
• 취득세: 550만원
• 지방교육세: 55만원
• 합계: 605만원

취득세 납부 기한과 가산세

취득세 납부 기한을 넘기면 가산세가 상당히 큽니다. 부동산 매매 시 반드시 일정을 확인하고 기한 내 납부하세요.

납부 기한

취득 유형	납부 기한	기산일
매매 (일반)	60일	잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날
상속	6개월	상속 개시일 (피상속인 사망일)
증여	60일	증여 계약일
신축 (원시취득)	60일	사용승인일
경매	60일	잔금 납부일 (대금 완납일)

가산세 종류

• 신고불성실가산세: 기한 내 미신고 시 산출세액의 20% 추가
• 납부불성실가산세: 기한 후 미납 시 1일당 0.022% (연 약 8%) 추가
• 부정행위 가산세: 거짓 신고 등 부정행위 시 산출세액의 40% 추가

가산세 계산 예시

취득세 1,000만원을 60일 기한 후 30일 늦게 납부한 경우:

• 신고불성실가산세: 1,000만 × 20% = 200만원
• 납부불성실가산세: 1,000만 × 0.022% × 30일 = 66,000원
• 총 가산세: 약 206만원 (원래 세금의 20.6% 추가)

부동산 취득 시 추가 비용 총정리

집을 살 때 취득세만 내는 것이 아닙니다. 취득세 외에도 상당한 추가 비용이 발생합니다. 미리 전체 비용을 파악해야 자금 계획에 차질이 없습니다.

비용 항목	금액 기준	5억 아파트 예시
취득세 + 부가세	1.1~13.4%	550만원 (1주택, 6억 이하)
등기비용 (등록면허세)	매매가의 0.2%	100만원
법무사 수수료	50~100만원	약 70만원
중개수수료	0.4~0.5%	200만원 (중개보수 계산기로 확인)
국민주택채권 매입	매매가의 1~5% × 할인율	약 30~50만원
인지세	1~15억: 15만원	15만원

위 예시에서 5억 아파트를 매매할 때 취득 관련 총비용은 약 1,000만~1,100만원 수준입니다. 매매가의 약 2%에 해당하므로 자금 계획 시 반드시 포함해야 합니다.

국민주택채권이란?

부동산 등기 시 국민주택채권을 의무 매입해야 합니다. 채권은 즉시 할인 매도가 가능하며, 실제 부담 금액은 액면가의 3~5% 수준입니다. 예를 들어 5억 아파트의 경우 채권 매입 후 즉시 매도하면 약 30~50만원의 실비용이 발생합니다.

법무사 없이 셀프 등기하면?

법무사 수수료(50~100만원)를 절약하기 위해 셀프 등기를 하는 분들도 있습니다. 등기소 방문 → 서류 작성 → 취득세 납부 → 등기 신청의 순서로 진행하며, 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인으로도 가능합니다. 다만 복잡한 권리관계가 있는 경우 법무사에게 의뢰하는 것이 안전합니다.

일시적 2주택 비과세 특례

기존 주택을 보유한 상태에서 새 집을 사야 할 때, 일시적 2주택 특례를 활용하면 중과세율(8%)을 피하고 1주택 세율(1~3%)로 취득세를 낼 수 있습니다.

특례 요건

• 기존 주택을 1채 보유한 상태에서 신규 주택 취득
• 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 처분 (조정지역은 1년 이내였으나 2023년 이후 완화)
• 처분 기한을 지키지 못하면 차액분의 취득세를 추징당합니다

예시

서울(조정지역)에서 1주택자가 8억원 아파트를 추가 취득하는 경우:

• 일시적 2주택 특례 미적용: 8% = 6,400만원
• 일시적 2주택 특례 적용: 약 2.3% = 1,840만원
• 절세 효과: 약 4,560만원

추가 자주 묻는 질문

Q. 부부 공동명의로 매수하면 취득세가 달라지나요?

공동명의라 하더라도 취득세 총액은 동일합니다. 각 지분에 대해 취득세를 나누어 납부하지만, 전체 취득가액에 대한 세율은 동일하게 적용됩니다. 다만 양도소득세나 종합부동산세에서는 공동명의가 절세에 유리할 수 있습니다 (양도세 계산기 참고).

Q. 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?

주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔을 보유한 상태에서 추가 주택을 취득하면 다주택 중과세율이 적용될 수 있습니다. 업무용 오피스텔은 비주거용으로 분류되어 주택 수에 포함되지 않습니다.

Q. 취득세를 카드로 납부할 수 있나요?

네. 위택스(wetax.go.kr)에서 신용카드 또는 체크카드로 납부할 수 있습니다. 신용카드 수수료는 없으며, 일부 카드사에서 무이자 할부(2~3개월)를 제공하기도 합니다. 다만 포인트 적립은 카드사 정책에 따라 다르므로 확인이 필요합니다.

Q. 재건축 초과이익 환수금과 취득세의 관계는?

재건축 초과이익 환수금은 취득세와 별개의 부담금입니다. 재건축 아파트의 경우 취득세 외에 초과이익 환수 부담금이 추가로 부과될 수 있으므로, 재건축 아파트 매수 시 총 세금 부담을 사전에 확인해야 합니다. 재산세 계산기에서 보유 세금도 함께 확인하세요.

Q. 해외 거주자(재외국민)도 취득세 감면을 받을 수 있나요?

재외국민도 생애최초 감면 등 취득세 감면을 신청할 수 있습니다. 다만 실거주 의무(3개월 이내 전입)를 충족해야 하므로, 해외 거주 상태에서는 실거주 요건을 충족하기 어려울 수 있습니다. 귀국 후 취득하는 경우에는 정상적으로 감면 신청이 가능합니다.

취득세 납부 절차 가이드

처음 집을 사는 분들을 위해 취득세 납부의 전체 절차를 단계별로 정리합니다.

단계별 절차

• 1단계 - 매매계약 체결: 계약서 작성, 계약금 납부
• 2단계 - 잔금 납부: 잔금 지급 → 이 날부터 60일 카운트 시작
• 3단계 - 취득세 신고: 위택스(wetax.go.kr) 접속 → 취득세 신고서 작성
• 4단계 - 감면 신청: 생애최초·신혼부부 등 해당 감면이 있다면 함께 신청
• 5단계 - 납부: 계좌이체, 카드, 가상계좌 등으로 납부
• 6단계 - 등기 신청: 취득세 납부 영수증을 첨부하여 소유권 이전등기 신청

취득세 핵심 요약