취득세 완벽 정리 2026
주택 수별 세율·생애최초 감면 총정리

취득세란?

취득세는 부동산, 차량, 선박 등을 취득할 때 내는 지방세입니다. 주택의 경우 계약서상 거래금액(실거래가)에 세율을 곱해 계산합니다. 잔금 지급일부터 60일 이내에 납부해야 하며, 늦으면 가산세가 붙습니다.

주택 취득세 세율 (2026년 기준)

1주택자 세율

취득가액	취득세율	지방교육세	합계
6억원 이하	1%	0.1%	1.1%
6억원 초과 ~ 9억원 이하	1~3% (선형 증가)	0.1~0.3%	약 1.1~3.3%
9억원 초과	3%	0.3%	3.3%

2주택자 세율

조정대상지역 여부에 따라 달라집니다.

지역 구분	취득세율	실효세율(지방교육세 포함)
조정대상지역	8%	8.4%
비조정대상지역	1~3%	1.1~3.3%

3주택 이상 세율

지역 구분	취득세율	실효세율(지방교육세 포함)
조정대상지역	12%	13.2%
비조정대상지역	8%	8.4%

실제 계산 예시

예시 1: 서울 9억원 아파트 (1주택자)

• 취득세: 9억원 × 3% = 2,700만원
• 지방교육세: 2,700만원 × 10% = 270만원
• 농어촌특별세: 9억원 × 0.2% = 180만원 (85㎡ 초과 시)
• 총 납부액: 3,150만원 (85㎡ 이하 시 2,970만원)

예시 2: 6억원 아파트 (1주택자)

• 취득세: 6억원 × 1% = 600만원
• 지방교육세: 600만원 × 10% = 60만원
• 총 납부액: 660만원

생애최초 주택 취득세 감면

생애최초로 주택을 구입하는 경우 취득세 감면 혜택이 있습니다. 이 혜택을 모르고 취득세를 전부 납부하는 분들이 많습니다.

감면 조건

• 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 합니다
• 취득가액 12억원 이하 주택
• 취득 후 3개월 이내에 전입 신고 후 실거주
• 감면 후 3년 이내 매각·임대 시 감면액 추징

감면 금액

• 취득가액 12억원 이하: 취득세 200만원 한도 감면
• 실효세율 1.1%를 감안하면 약 1.8억원 이하 주택은 세금 0원

취득세 줄이는 합법적 방법

1. 생애최초 감면 활용

위 조건에 해당한다면 반드시 신청하세요. 200만원 한도지만 무시할 수 없는 금액입니다.

2. 주택 수 관리

2주택자가 조정지역에서 추가 취득하면 세율이 8%로 급등합니다. 기존 주택을 먼저 처분하고 새 집을 사면 1주택 세율 적용이 가능합니다. 다만 일시적 2주택 비과세 요건이 있으니 타이밍을 잘 맞추세요.

3. 85㎡ 이하 선택

전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세(0.2%)가 면제됩니다. 9억원 주택 기준으로 180만원 절약 효과입니다.

자주 묻는 질문

Q. 취득세는 언제 납부해야 하나요?

잔금 지급일(또는 등기 신청일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 신고 기한을 넘기면 신고불성실가산세 20%가 추가됩니다.

Q. 증여로 받은 집도 취득세를 내나요?

네, 증여로 받아도 취득세를 냅니다. 세율은 3.5%(조정지역 외 일반세율 기준)이며, 공시가격을 기준으로 계산합니다.

Q. 경매로 낙찰받은 경우는?

경매 낙찰가가 취득가액이 됩니다. 일반 매매와 동일한 세율이 적용됩니다. 경매로 싸게 샀더라도 낙찰가에 대한 취득세는 납부해야 합니다.