임대소득세 계산기

주택 수에 따라 다릅니다. 1주택자라면 기준시가 12억원 이하 주택은 월세 수입이 있어도 비과세입니다. 2주택자라면 연간 월세 합계 600만원(월 50만원 × 12개월)이 과세 대상이지만, 분리과세는 필요경비(50% 또는 60%)와 조건부 추가공제를 뺀 뒤 14%를 적용하므로 세금이 작거나 0원일 수 있습니다. 예를 들어 등록임대 요건이 없고 주택임대 외 종합소득금액이 2,000만원 이하인 2주택자라면 과세표준 = 600만원 × 50% - 200만원 = 100만원, 세금 = 100만원 × 14% = 14만원(지방소득세 포함 15만 4천원)입니다. 다른 종합소득금액이 2,000만원을 넘으면 200만원 공제가 빠져 과세표준 300만원, 세금 42만원(지방소득세 포함 46만 2천원)입니다.

1주택자는 전세보증금에 세금이 없고, 2주택자도 원칙적으로 없습니다. 다만 2026년부터 기준시가 12억원 초과 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료가 과세됩니다. 3주택 이상 보유자는 보증금 합계가 3억원을 넘으면 간주임대료를 계산합니다. 예를 들어 3주택자가 전세보증금 2억원씩 총 6억원을 받으면 간주임대료 = (6억 - 3억) × 60% × 3.1% = 558만원이 총수입금액에 더해집니다.

주택임대소득은 회사 연말정산이 아니라 본인이 5월 종합소득세 신고로 처리합니다. 분리과세를 선택하면 근로소득과 합산되지 않고 14%로 따로 계산합니다. 직장가입자는 보수 외 소득(임대 사업소득 포함)이 연 2,000만원을 넘으면 건강보험 소득월액보험료가 추가될 수 있습니다(국민건강보험법 시행령 제41조).

임대차계약 신고제와 확정일자 등 다양한 경로로 국세청이 임대소득을 파악하고 있습니다. 신고하지 않으면 무신고가산세(일반 20%)와 납부지연가산세(1일 0.022%)가 붙을 수 있습니다. 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 주택임대수입금액의 0.2% 가산세가 따로 부과됩니다(소득세법 제81조의12).

주택임대소득은 분리과세를 선택해도 소득세법상 사업소득이므로 건강보험료 소득 산정에서 빠지지 않습니다(국민건강보험법 시행령 제41조, 비과세소득만 제외). 지역가입자는 소득 보험료가 늘 수 있고, 직장가입자는 보수 외 소득이 연 2,000만원을 넘으면 추가 보험료가 붙을 수 있습니다. 피부양자 자격은 사업자등록 여부와 사업소득 규모에 따라 달라지므로 국민건강보험공단에서 확인하세요.

네, 크게 다릅니다. 상가(비주거용) 임대소득은 비과세나 분리과세 혜택이 없으며, 금액과 무관하게 종합소득세에 합산해야 합니다. 상가 임대는 부가가치세 과세 대상이며, 일반·간이과세 구분은 매출과 업종·지역 기준에 따라 정해집니다. 반면 주택 임대는 부가가치세가 면제되고 소득세에서 1주택 비과세, 2,000만원 이하 분리과세 선택 같은 특례가 있습니다. 주택과 상가를 동시에 임대하는 경우 각각 구분하여 계산해야 합니다.

네, 완전히 별개입니다. 임대소득세는 임대 기간 중 받은 월세·간주임대료에 대한 세금으로 매년 5월에 신고합니다. 양도소득세는 주택을 팔 때 발생한 차익에 대한 세금으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고합니다. 두 세금은 계산 방식, 세율, 신고 시기가 모두 다르며, 임대사업자 등록 여부가 양도세 중과 적용 여부에도 영향을 줄 수 있으므로 매각 전 반드시 확인이 필요합니다.

홈택스(www.hometax.go.kr)에서 신고하는 절차입니다.

1. 홈택스 로그인 (공동인증서·간편인증)
2. [신고/납부] → [세금신고] → [종합소득세 신고] 클릭
3. 주택임대소득의 분리과세·종합과세 여부 선택
4. 임대 주택 정보 및 수입 금액 입력
5. 등록임대주택 해당 여부와 경비율·공제 적용 확인
6. 세액 계산 결과 확인 후 신고서 제출
7. 납부할 세액 납부 (1천만원 초과 시 2개월 이내 분납 가능)

메뉴 이름과 경로는 홈택스 개편에 따라 달라질 수 있습니다. 국세청이 보낸 신고 안내문이 있으면 함께 확인하세요.