종합부동산세 계산기

보유 주택 수, 공시가격, 1세대1주택 여부, 연령, 보유기간을 입력하면 2026년 기준 과세표준, 세율, 세액공제(고령자·장기보유), 농어촌특별세, 재산세 중복공제를 반영한 최종 납부세액을 자동 계산합니다.

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종부세 계산하기

종합부동산세 핵심 용어 정리

종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)는 국내 소재 주택 및 토지의 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 부과하는 국세입니다. 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 과세하며, 12월에 납부합니다. 고가 주택 보유자와 다주택자의 세 부담을 강화하여 부동산 투기를 억제하고 세 부담의 형평성을 높이는 것이 목적입니다.

공시가격과 공정시장가액비율

공시가격은 국토교통부가 매년 공시하는 부동산 가격으로, 시세보다 낮게 책정됩니다. 아파트 등 공동주택은 매년 4월 30일, 단독주택은 1월 25일에 공시됩니다. 공정시장가액비율은 2026년 현재 60%로, 과세표준 계산 시 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 60%를 곱합니다. 과거 100%에서 단계적으로 인하되어 납세 부담이 완화되었습니다.

2026년 종합부동산세 세율표

2주택 이하 세율(일반):

과세표준	세율	누진공제
3억 이하	0.5%	-
3억~6억	0.7%	60만원
6억~12억	1.0%	240만원
12억~25억	1.3%	600만원
25억~50억	1.5%	1,100만원
50억~94억	2.0%	3,600만원
94억 초과	2.7%	10,180만원

3주택 이상 중과 세율:

과세표준	세율	누진공제
3억 이하	1.2%	-
3억~6억	1.6%	120만원
6억~12억	2.2%	480만원
12억~25억	3.6%	2,160만원
25억~50억	5.0%	5,660만원
50억 초과	6.0%	10,660만원

1세대1주택자 세액공제

1세대1주택자는 고령자공제와 장기보유공제를 합산하여 적용할 수 있으며, 합산 한도는 80%입니다. 고령자공제: 만 60~64세 20%, 만 65~69세 30%, 만 70세 이상 40%. 장기보유공제: 보유기간 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%. 두 공제를 더한 값이 80%를 초과해도 80%가 한도입니다. 예를 들어 만 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 90% → 80% 적용.

재산세 이중과세 조정

동일한 주택에 재산세와 종부세가 모두 부과되는 이중과세를 방지하기 위해, 종부세 계산 시 이미 납부한 재산세 상당액을 공제합니다. 정확한 재산세 공제액은 주택 재산세(공시가격 × 재산세율)와 종부세 과세표준 산정 방식의 차이를 고려하여 계산됩니다. 이 계산기에서는 재산세 공제를 단순 추정하여 반영합니다.

농어촌특별세

농어촌특별세는 농어업 발전, 농어촌 구조개선 사업 재원 마련을 위해 종합부동산세의 20%를 추가 부과하는 목적세입니다. 종부세와 함께 12월에 납부하며, 별도 신고 없이 과세 당국이 고지합니다. 세액공제 후 종부세가 0원이 되면 농특세도 0원입니다.

종합부동산세 절세 전략

① 공동명의 활용: 부부 공동명의 시 각자 9억 공제로 합산 18억 공제 효과(vs 단독명의 12억). 단, 1세대1주택 세액공제는 합산 신청 시만 가능. ② 증여·양도: 다주택자는 절세를 위해 주택 수를 줄이는 것이 유리. 양도세·증여세와 종합 검토 필요. ③ 임대사업자 등록: 일부 요건 충족 시 합산 배제 혜택. ④ 분납 신청: 세액 250만원 초과 시 6개월 분납 신청으로 유동성 확보. ⑤ 1세대1주택 요건 관리: 일시적 2주택(이사·상속 등) 특례를 적극 활용.

종합부동산세 신고·납부 절차

종합부동산세는 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게 매년 부과됩니다. 과세기준일부터 납부까지의 절차를 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 과세기준일 확인 (6월 1일) — 종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날짜에 주택분 공시가격 합산액이 기본공제(1세대1주택 12억원, 일반 9억원)를 초과하면 과세 대상이 됩니다. 5월 31일까지 매도하거나 6월 2일 이후 취득하면 해당 연도에는 종부세가 부과되지 않으므로, 매매 시점 조절이 절세에 영향을 줄 수 있습니다.
2. 공시가격 확인 (4~5월) — 국토교통부가 매년 4월경 공동주택 공시가격을, 5월경 개별주택 공시가격을 발표합니다. 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 보유 주택의 공시가격을 조회하고, 이의가 있으면 공시 후 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
3. 과세표준 산정 — 과세표준 = (보유 주택 공시가격 합계 - 기본공제) x 공정시장가액비율(2026년 60%)입니다. 공정시장가액비율은 매년 시행령으로 조정될 수 있으므로 해당 연도 비율을 확인해야 합니다. 다주택자의 경우 모든 주택의 공시가격을 합산한 후 기본공제를 적용합니다.
4. 세율 적용 및 세액 계산 — 과세표준 구간별로 0.5%~2.7%(일반)의 누진세율을 적용합니다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택은 1.2%~5.0%의 중과세율이 적용됩니다. 산출세액에서 1세대1주택 세액공제(고령자·장기보유, 합산 80% 한도)를 차감하고, 재산세 이중과세 조정분도 공제합니다.
5. 세액 고지서 수령 (11월) — 국세청에서 11월 중 종부세 고지서를 발송합니다. 고지서에는 산출세액, 공제액, 납부할 세액, 농어촌특별세(종부세의 20%)가 기재되어 있습니다. 홈택스에서도 전자고지 내역을 확인할 수 있습니다.
6. 납부 (12월 1일~15일) — 납부 기한은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 홈택스 전자납부, 은행 창구, 인터넷뱅킹, 카드납부 등 다양한 방법으로 납부 가능합니다. 납부 기한을 넘기면 미납세액에 대해 3%의 납부지연가산세가 부과되며, 이후 매월 0.66%의 가산세가 추가됩니다(최대 60개월).
7. 분납 신청 (선택) — 납부할 세액이 250만원을 초과하면 분납을 신청할 수 있습니다. 250만원 초과~500만원 이하인 경우 250만원을 초과하는 금액을, 500만원 초과인 경우 세액의 50%를 다음 해 6월 15일까지 나눠 낼 수 있습니다. 분납 신청은 납부기한인 12월 15일까지 홈택스 또는 세무서에 해야 합니다.
8. 이의신청·경정청구 (필요 시) — 고지 내용에 오류가 있다고 판단되면, 고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 또는 법정 신고기한으로부터 5년 이내에 경정청구를 통해 과다 납부한 세액을 돌려받을 수 있습니다. 공시가격 정정, 1세대1주택 판정 오류 등이 대표적인 경정 사유입니다.

분납 조건 정리

분납은 현금 유동성이 부족한 납세자에게 유용한 제도입니다. 납부세액 250만원 초과 시 자동으로 분납 대상이 되며, 별도 이자 부담 없이 약 6개월의 유예를 받습니다. 다만 분납 신청을 하지 않으면 전액을 12월에 납부해야 하므로, 고지서를 받으면 즉시 세액 규모를 확인하고 분납 여부를 결정하시기 바랍니다. 농어촌특별세는 종부세와 함께 분납 대상에 포함됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)