부동산 세금의 종류
| 단계 | 세금 종류 | 납부 시점 | 과세 주체 |
|---|---|---|---|
| 취득 시 | 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 | 잔금 후 60일 이내 | 지방자치단체 |
| 보유 중 | 재산세, 종합부동산세 | 6월 1일 기준, 재산세 7월·9월 / 종부세 12월 | 지방·국세청 |
| 양도 시 | 양도소득세, 지방소득세 | 양도소득세 예정신고: 양도월 말일부터 2개월 이내 | 국세청·지방자치단체 |
| 증여 시 | 증여세 | 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 이내 | 국세청 |
주택 양도는 예정신고 기한을 먼저 확인하세요. 추가 확정신고 대상이면 다음 해 5월에 양도소득세를 별도로 신고합니다. 지방소득세 신고도 따로 확인해야 합니다. 국세청 신고납부기한 확인: 2026년 10월 10일.
1. 취득세 — 살 때 내는 세금
주택 구입 시 가장 먼저 내는 세금입니다. 취득가액에 세율을 곱해 계산합니다. 1주택자는 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%입니다. 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세(0.2%, 85㎡ 초과 시)가 추가됩니다.
내가 사려는 집의 취득세를 바로 계산해보세요
취득세 계산기 →2. 재산세 — 보유 중 내는 세금
주택을 보유하는 동안 매년 납부하는 세금입니다. 공시가격을 기준으로 계산하며, 6월 1일 기준 소유자가 납부 의무자가 됩니다.
| 과세표준 (공시가격 × 공정시장가액비율) | 재산세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만원 ~ 1.5억원 | 0.15% |
| 1.5억원 ~ 3억원 | 0.25% |
| 3억원 초과 | 0.4% |
재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 납부합니다. (주택분 세액 20만원 이하는 7월에 한꺼번에 부과할 수 있음)
3. 종합부동산세 — 고가 주택 보유 시
공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하면 종합부동산세(종부세)를 납부해야 합니다. 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억원(그 외는 9억원)을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 0.5~2.7% 세율이 적용됩니다. 3주택 이상이면 과세표준 12억원 초과분에 2.0~5.0%의 높은 세율이 적용됩니다.
4. 양도소득세 — 팔 때 내는 세금
집을 팔아서 이익이 생겼을 때 내는 세금입니다. 1세대 1주택자로 2년 보유(조정지역은 2년 거주 포함) 조건을 충족하면 12억원까지 비과세입니다. 2년 미만 보유 시 60~70%의 높은 세율이 적용됩니다.
집 팔 때 양도소득세가 얼마인지 계산해보세요
양도소득세 계산기 →5. 증여세 — 물려줄 때 내는 세금
부동산을 무상으로 주면 받는 사람이 증여세를 납부해야 합니다. 10년간 공제 한도: 배우자 6억원, 직계존속(부모→자녀) 5,000만원(미성년 2,000만원). 공제 초과분에 대해 10~50% 세율이 적용됩니다.
| 증여 재산가액 (공제 후) | 세율 |
|---|---|
| 1억원 이하 | 10% |
| 1억원 ~ 5억원 | 20% |
| 5억원 ~ 10억원 | 30% |
| 10억원 ~ 30억원 | 40% |
| 30억원 초과 | 50% |
💡 증여 공제는 10년 단위로 리셋됩니다. 장기 계획을 세워 공제를 최대한 활용하세요.
세금 부담 최소화 전략
취득 단계
- 생애최초 감면 조건 확인 (12억 이하, 200만원 한도)
- 85㎡ 이하 선택으로 농어촌특별세 면제
- 다주택자라면 취득 순서와 지역 고려
보유 단계
- 재산세 납부 시 신용카드 할인 혜택 활용
- 종부세 대상이라면 1세대 1주택 특례 적용 여부 확인
양도 단계
- 2년 이상 보유·거주 요건 충족 후 매도
- 장기보유특별공제 최대한 활용
- 필요경비(취득세, 중개비, 리모델링 비용) 빠짐없이 신고
증여 단계
- 10년 단위 공제 한도 계획적 활용
- 부담부증여·저가 양도 방식은 세무 검토 후 결정
- 세무사 상담 필수
인지세와 부가가치세 — 놓치기 쉬운 세금
많은 분들이 취득세와 재산세만 알고 인지세와 부가가치세를 놓치는 경우가 있습니다. 특히 신규 분양 아파트를 계약할 때 인지세를 납부해야 합니다.
인지세
부동산 매매계약서 작성 시 납부하는 세금입니다. 2026년 기준 부동산 거래금액에 따라 다음과 같이 적용됩니다.
| 거래금액 | 인지세액 |
|---|---|
| 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 | 2만원 |
| 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 | 4만원 |
| 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 7만원 |
| 1억원 초과 ~ 10억원 이하 | 15만원 |
| 10억원 초과 | 35만원 |
매매계약서를 공동으로 작성한 사람은 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있습니다. 매수인과 매도인이 각각 50%씩 부담하도록 정해진 것은 아닙니다. 아래 비용표의 75,000원은 과세문서 1통의 인지세를 절반씩 나누기로 합의한 사례입니다. 실제 분담은 계약 당사자끼리 확인하세요. 인지세법 제1조(2025년 10월 1일 시행, 확인: 2026년 10월 11일).
신규 분양 아파트의 부가가치세
토지는 부가가치세 면제 대상이지만, 건물 부분에는 부가가치세 10%가 붙습니다. 단, 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택은 면세입니다. 85㎡ 초과 주거용 건물을 시행사로부터 분양받을 경우 건물 부분에 대한 VAT가 발생할 수 있습니다.
등록면허세 — 근저당 설정 등기 시 납부
부동산 등기 시 납부하는 세금으로, 지방교육세(등록면허세의 20%)가 함께 붙습니다. 매매로 취득해 소유권 이전 등기를 할 때는 취득세에 포함되어 별도 등록면허세를 내지 않습니다. 단, 근저당 설정 등 담보 등기 시에는 별도 등록면허세가 발생합니다. 대출을 받을 경우 근저당 설정 비용도 미리 고려하세요.
실제 집 구입 시 총 비용 시뮬레이션
2026년 10월에 서울 소재 전용 84㎡, 8억원 아파트를 생애최초로 구입한다고 가정합니다. 성년인 매수인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 실제 거주 등 감면 요건을 충족하여 취득세 200만원 감면을 받는 사례입니다. 중개보수는 상한으로, 법무사 보수는 50~100만원의 예시 견적으로 잡았습니다.
| 항목 | 금액 | 계산·가정 |
|---|---|---|
| 매매가 | 8억원 | 소계에서 제외 |
| 취득세 산출세액 | 18,640,000원 | (8 × 2/3 − 3) × 1/100 → 0.0233 (2.33%) |
| 생애최초 취득세 감면 | −2,000,000원 | 이 사례의 아파트 감면 요건 충족 |
| 지방교육세 (감면 후) | 1,664,000원 | 산출 1,864,000원 − 감면 200,000원 |
| 법무사 보수 | 500,000~1,000,000원 | 등기 실비·부가세 제외한 예시 견적 |
| 부동산 중개보수 | 최대 3,200,000원 (320만원) | 8억원 × 0.4%, 부가세 별도 |
| 인지세 (매수인 부담 가정) | 75,000원 | 과세문서 1통의 15만원을 절반씩 부담하기로 합의한 예시 |
| 표에 포함한 부대비용 소계 | 22,079,000~22,579,000원 | 약 2,208~2,258만원 |
💡 8억원 주택의 중개보수 상한은 320만원입니다. 소계에는 중개·법무사 부가세, 국민주택채권 할인비용, 등기신청 수수료, 대출 비용, 이사·수리비를 넣지 않았습니다. 실제 자금 계획에는 견적서의 별도 항목을 더하세요.
취득세율은 법정 산식 전체의 결과를 소수점 넷째 자리까지 반올림했습니다(0.023333… → 0.0233, 즉 2.33%). 이 사례의 감면 후 취득세는 16,640,000원이며 지방교육세에도 감면을 반영했습니다. 생애최초 감면은 신청·사후 요건을 갖춰야 하므로 계약 전에 관할 구청에 해당 여부를 확인하세요.
이 예시의 적용 기준·확인일: 2026년 10월 11일. 지방세법 제11조·제151조(2026년 1월 1일 시행), 지방세특례제한법 제36조의3(확인한 현행본 2026년 6월 2일 시행), 서울시 주택 중개보수 요율표(2021년 12월 30일 시행), 인지세법 제3조를 대조했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 취득세는 언제까지 납부해야 하나요?
잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 신고불성실가산세 20%와 납부지연가산세(1일 0.022%)가 추가됩니다.
Q. 재산세와 종합부동산세를 동시에 내야 하나요?
두 세금은 별개입니다. 재산세는 모든 부동산 보유자가 내고, 종합부동산세는 공시가격 합산이 일정 기준(1주택 12억원)을 초과할 때만 추가로 납부합니다. 종합부동산세 납세 대상자는 재산세를 먼저 내고 종부세를 12월에 추가로 납부합니다.
Q. 공동명의로 집을 사면 세금이 줄어드나요?
취득세와 재산세는 공동명의라도 동일합니다. 단, 양도소득세는 지분별로 과세하므로 각자의 세율 구간이 낮아져 세금 절감 효과가 있을 수 있습니다. 종합부동산세도 공동명의 시 1세대 1주택 특례보다 공제 금액이 달라지므로 전문가 상담 후 결정하는 것이 좋습니다.
집 살 때 세금 준비 체크리스트
실제 계약 단계에서는 세금이 한 번에 몰려 나오기보다 일정별로 나뉘어 발생합니다. 계약 전에는 취득세만 생각하기 쉽지만, 인지세, 중개수수료, 법무사 비용, 잔금 시점 현금흐름까지 같이 봐야 자금 부족을 피할 수 있습니다.
- 잔금일 기준 취득세 납부 재원과 한도를 따로 확보한다
- 생애최초 감면, 1주택 특례, 공동명의 여부를 미리 비교한다
- 중개수수료와 법무사 비용을 매매가와 별도로 적어둔다
- 대출 실행일과 등기일이 겹칠 때 필요한 현금 여유를 점검한다
부동산 거래는 세금이 거래 직후 한 번에 체감되는 경우가 많습니다. 계약 전에 총 부대비용을 표로 적어두면 매매가만 보고 예산을 짜는 실수를 줄일 수 있고, 잔금일 직전 현금 부족도 예방할 수 있습니다. 특히 첫 주택 구입자라면 감면 적용 여부와 납부 기한을 따로 체크해두는 편이 안전합니다.