주택연금 계산기 2026 - 나이·주택가격별 월 수령액 조회

2026년 주택연금 월지급금 — 나이·주택가격별 일람표

아래 표는 한국주택금융공사 월지급금 일람표(일반주택, 종신지급방식·정액형)의 일부입니다. 부부 중 나이가 적은 분(연소자)의 나이를 기준으로 하며, 공사 표는 천원 단위입니다.

※ 출처: 한국주택금융공사 월지급금 일람표(2026.6.1. 신청분 적용, 홈페이지 월지급금 예시 2026.3.1. 기준과 같은 값). 나이가 많을수록 높은 가격대에서 월지급금이 같은 금액으로 묶이는데, 이는 일람표에 반영된 상한입니다.

주택연금이란? — 집에 살면서 매월 받는 연금

주택연금은 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 그 집에 계속 살면서 매월 연금을 받도록 한국주택금융공사가 보증하는 제도입니다. 형식은 금융기관의 대출이며, 받은 연금·보증료·이자는 대출잔액으로 쌓였다가 계약이 끝날 때 주택으로 정산합니다.

주택연금의 핵심 원리

같은 주택가격이면 나이가 많을수록 월지급금이 많고, 나이가 적을수록 줄어듭니다. 월지급금을 정할 때 쓰는 주택가격은 공사가 인정하는 시세입니다. 아파트는 한국부동산원 시세·KB 시세를 순서대로 적용하고, 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가로 정합니다.

• 수령 기간: 종신지급방식은 본인과 배우자 모두 사망할 때까지
• 거주 보장: 가입 기간 동안 주택에 계속 거주
• 정산: 대출잔액이 집값을 넘어도 부족분을 상속인에게 청구하지 않고, 집값이 남으면 상속인에게 돌아가는 구조

임대·매각과의 비교

70세(연소자 기준)가 시세 5억원 일반주택으로 종신 정액형에 가입하면 일람표상 월 약 153.9만원입니다. 집을 팔아 연 3% 금융상품에 넣으면 이자만 월 약 125만원(세전)이지만 새 거처 비용이 따로 들고, 임대는 수입이 시장 상황과 세입자에 따라 달라집니다. 어느 쪽이 유리한지는 거주 계획·상속 의사·세금까지 함께 봐야 합니다.

주택연금 가입 조건 — 2026년 기준

연령·국적 조건

부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부 중 1명이 대한민국 국민이면 됩니다. 다만 월지급금은 부부 중 연소자 나이로 계산합니다. 이 계산기는 공사 일람표가 있는 연소자 55~90세만 계산합니다.

주택 조건

• 부부 합산 공시가격 등 12억원 이하 (다주택자도 합산 12억원 이하면 가능)
• 공시가격 등이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내 1주택을 처분하는 조건으로 가능
• 대상 주택: 주택법상 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔
• 가입자나 배우자가 실제 거주(주민등록 전입)해야 하며, 질병 치료를 위한 입원 등 공사가 인정하는 예외가 있음

소득·재산 조건

일반형은 별도 소득 요건이 없습니다. 우대형은 부부 중 1명 이상이 기초연금 수급권자이고 부부 기준 2억 5천만원 미만 1주택을 보유한 경우로, 공사는 일반형보다 최대 약 20%(1억 8천만원 미만 주택은 최대 약 25%) 더 받는다고 안내합니다.

미리 확인할 점

• 부부 모두 55세 미만이면 가입할 수 없습니다.
• 근저당 방식은 보증금 있는 임대를 할 수 없고, 신탁방식은 일부 임대가 가능합니다.
• 기존 주택담보대출이 있으면 대출상환방식(인출한도 50% 초과 90% 이하)으로 갚고 가입하는 방법이 있습니다.
• 치매 등으로 의사능력이 부족하면 성년후견제도를 활용해야 합니다.

주택연금 지급 방식 — 종신·혼합·확정기간

지급 방식과 유형에 따라 월 수령액이 달라집니다. 이 계산기는 공사가 일람표를 공개한 종신지급방식 정액형만 계산합니다.

1. 종신지급방식

인출한도 없이 평생 매월 연금으로 받습니다. 지급유형은 정액형(매월 같은 금액), 초기증액형(초기에 더 받고 일정 시점 이후 줄어듦), 정기증가형(일정 주기마다 늘어남)이 있습니다. 70세·시세 5억원 일반주택의 정액형은 일람표상 월 약 153.9만원입니다.

2. 종신혼합방식

대출한도의 50%(재건축 등 분담금은 70%) 안에서 목돈을 수시로 찾아 쓰고 나머지를 평생 연금으로 받습니다. 목돈을 많이 쓸수록 월지급금은 줄어듭니다.

3. 확정기간혼합방식

가입 나이에 따라 10·15·20·25·30년 중 고른 기간 동안만 매월 같은 금액을 받고, 거주는 평생 가능합니다. 대출한도의 5%는 의무 인출한도로 남겨 연금 지급이 끝난 뒤 관리비·의료비 용도로만 씁니다.

4. 대출상환·우대 방식

주택담보대출이 있으면 대출상환방식, 기초연금 수급 등 우대 요건을 갖추면 우대지급·우대혼합·대출상환우대방식을 선택할 수 있습니다.

※ 정액형 외의 유형과 혼합방식 금액은 공사 예상연금조회에서 확인하세요. 이 페이지는 해당 금액을 추정하지 않습니다.

주택연금 비용 — 초기보증료 1.0%, 연보증료 0.95%

주택연금 비용은 초기보증료·연보증료·대출이자이고, 가입할 때 직접 내는 비용으로 감정평가수수료와 등록면허세(지방교육세 포함) 등이 있습니다. 보증료와 이자는 보통 대출잔액에 더해집니다.

초기보증료 (주택가격의 1.0%)

일반 주택연금은 주택가격의 1.0%를 최초 연금지급일에 냅니다.

• 주택가격 3억원: 300만원
• 주택가격 5억원: 500만원
• 주택가격 7억원: 700만원
• 주택가격 10억원: 1,000만원
• 주택가격 12억원: 1,200만원

연보증료 (보증잔액의 연 0.95%)

연보증료는 주택가격이 아니라 그동안 지급된 연금 등 보증잔액(대출잔액)에 매기는 비용입니다. 가입 초기에는 잔액이 작아 적고, 수령 기간이 길어질수록 커집니다. 대출상환방식은 연 1.0%로 안내됩니다.

대출금리

공사는 3개월 CD금리 + 1.1% 또는 신규취급액 기준 COFIX + 0.85% 방식을 안내합니다. 기준금리가 바뀌면 이자 쌓이는 속도가 달라지지만, 이미 정해진 월지급금이 바로 바뀌는 구조는 아닙니다.

주택연금 신청 방법

한국주택금융공사 지사 상담 후 취급 금융기관을 통해 신청합니다. 고객센터는 1688-8114입니다.

• 1단계 — 예상연금조회·상담: 공사 홈페이지 예상연금조회 또는 전화·방문 상담
• 2단계 — 보증 신청: 가입 신청과 서류 제출
• 3단계 — 주택가격 산정·심사: 시세 확인 또는 감정평가 (2억 5천만원 미만 1주택자는 필요 시 감정평가수수료 지원)
• 4단계 — 약정·담보 설정: 저당권 설정 또는 신탁등기 후 연금 지급 시작

처리 기간과 제출서류는 공사 '제출서류 및 신청절차 안내'에서 최신 내용을 확인하세요.

주택연금 장단점

장점

• 평생 거주: 집을 담보로 제공해도 계속 살 수 있음
• 장수 대비: 종신지급방식은 부부 모두 사망할 때까지 지급
• 공적 보증: 한국주택금융공사가 연금 지급을 보증
• 압류방지 전용계좌: 주택연금 지킴이 통장은 월 250만원까지 압류 금지
• 세제 혜택: 재산세·등록면허세 경감, 연금소득자 이자비용공제

단점

• 집값 상승분과 무관: 가입 후 집값이 올라도 월지급금은 그대로
• 비용: 초기보증료·연보증료·이자가 대출잔액에 쌓임
• 처분·임대 제약: 담보 방식에 따라 임대가 제한됨
• 보유세는 계속: 경감은 있지만 재산세 등은 계속 부과

이런 경우 검토해 볼 만합니다

• 국민연금·퇴직연금만으로 생활비가 부족한 경우
• 지금 집에 계속 살면서 현금 흐름이 필요한 경우
• 집을 꼭 물려줄 계획이 없는 경우

신중해야 하는 경우

• 가까운 시기에 이사·매각 계획이 있는 경우
• 주택을 상속할 계획이 분명한 경우
• 다른 금융자산으로 생활비가 충분한 경우

주택연금 세제 혜택 — 법령 기준

• 등록면허세: 시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택은 담보 등기 등록면허세 50% 경감, 그 외는 세액 300만원 이하면 50% 경감·300만원 초과면 150만원 공제 (지방세특례제한법 제35조 제1항, 2027년 12월 31일까지)
• 재산세: 1가구 1주택 담보주택은 시가표준액 5억원 이하면 25% 경감, 5억원 초과면 5억원 해당 세액의 25% 공제 (같은 조 제2항, 2027년 12월 31일까지)
• 이자비용공제: 연금소득이 있는 사람이 요건에 맞는 주택담보노후연금을 받으면 해당 연도 이자 상당액을 연금소득금액에서 연 200만원 한도로 공제 (소득세법 제51조의4, 신청 필요)

이 계산기의 계산 방법

공사가 공개한 월지급금 일람표(나이 55~90세 × 주택가격 1억~12억원, 천원 단위)를 그대로 사용합니다.

※ 일람표 금액은 신청 시점의 기준에 따라 바뀝니다. 기준금리(2026년 10월 현재 연 3.00%)나 주택가격 전망이 바뀌면 공사가 새 표를 낼 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 가입 후 집값이 오르면 월지급금도 늘어나나요?

A. 아닙니다. 가입할 때 정한 주택가격과 나이로 월지급금이 정해집니다. 집값이 내려가도 정해진 월지급금이 줄지 않습니다.

Q. 배우자가 55세 미만이어도 가입할 수 있나요?

A. 부부 중 1명이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 다만 월지급금은 연소자 나이로 계산하므로 금액이 작아집니다. 연소자가 55세 미만이면 이 계산기의 일람표 범위를 벗어나니 공사 예상연금조회를 이용하세요.

Q. 가입자가 먼저 사망하면 배우자는요?

A. 종신지급방식은 배우자에게 연금이 이어집니다. 근저당 방식은 소유권 이전 등기 절차가 필요하고, 신탁방식은 소유권 이전 없이 자동 승계됩니다.

Q. 요양시설에 들어가면 계약이 끝나나요?

A. 공사는 질병 치료를 위한 병원·요양시설 입원, 자녀 봉양을 위한 장기 체류, 노인주거복지시설 이주 등을 실거주 예외 사유로 안내합니다. 개별 사정은 공사와 상담해 확인하세요.

Q. 집에 세입자가 있어도 가입할 수 있나요?

A. 근저당 방식은 보증금 있는 임대가 불가능하고, 신탁방식은 보증금 있는 일부 임대가 가능합니다. 임대 조건은 공사 '담보주택 임대에 관한 사항'을 확인하세요.

Q. 다주택자도 가입할 수 있나요?

A. 부부 소유 주택의 공시가격 등 합산이 12억원 이하면 가능합니다. 합산 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

Q. 중도에 해지하면요?

A. 그동안 받은 연금과 보증료·이자를 합한 대출잔액을 갚으면 해지할 수 있습니다. 재가입 조건과 이미 낸 보증료 처리는 공사에 확인하세요.